Lekkasje fra balkonger uten opplyst ny membran: delvis medhold (FinKN 2025-625)

Hva saken gjaldt

Leiligheten fra 1990 ble solgt for 10,5 millioner kroner og overtatt 3. oktober 2024. Boligen hadde tre balkonger. Alle fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og tilstandsrapporten opplyste at alle hadde ny membran fra 2019, med kilde kontaktperson. Karakteren var knyttet til at åpningene i rekkverket ikke fulgte dagens regler, og for én balkong at flisene lå hult og at oppkanten ved døren var for lav. Salgsoppgaven varslet dessuten slitasje og behov for oppgradering av overflater og vinduer.

Selgeren solgte ved fullmektig og hadde ikke bodd i boligen. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) stod det at selgeren ikke hadde spesifikk kunnskap, og at kjøperen oppfordres til å undersøke særlig grundig.

Kort tid etter overtakelsen reklamerte kjøperen over fukt. En takstmann fant fukt og fuktskader innenfor to av balkongene, med råte i bunnsvill og fuktskadet gips i veggen mot stuen. Han kunne ikke se tegn til at membranen var fornyet i 2019, og mente den trolig var original.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 141 342 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til 4 000 kroner i utgifter til juridisk bistand og renter. Kravet bygde på et tilbud på 47 500 kroner for ny membran og en faktura på 93 842 kroner fra et annet firma. Kjøperen mente hun med rette hadde lagt til grunn at 2019-arbeidet var fagmessig, og at ingenting tilsa behov for tiltak på balkongene.

Selgerens forsikringsselskap mente det ikke var mangel. Det pekte på alderen, alle risikoopplysningene, og at selgeren ikke hadde kunnskap om boligen. Ved en eventuell utmåling måtte det gjøres fradrag for standardheving (at kjøperen får en bedre bygningsdel enn hun kjøpte).

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga delvis medhold. Kjøperen klaget til nemnda fordi hun mente fradraget var satt for høyt.

For det første var nemnda enig i at det var en mangel (§ 3-2). Opplysningen om ny membran i 2019 var ikke riktig, og risikoopplysningene handlet om andre forhold enn membranen.

For det andre var det spørsmål om fradrag. Nemnda tok utgangspunkt i at det for alle tre balkongene var opplyst om ny membran i 2019. Kjøperen får en lengre levetid på bygningsdelen, og det må derfor gjøres fradrag. Nemnda mente likevel fradraget måtte bli mindre enn sekretariatet hadde lagt til grunn.

Prisavslaget ble satt til 120 000 kroner (§ 4-12). Nemnda tilkjente også utgiftene på 4 000 kroner og renter fra kravet ble sendt. Kjøperens lovbestemte egenandel skal trekkes fra prisavslaget (§ 3-1 fjerde ledd). Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en konkret opplysning om at noe er nytt, som ny membran i 2019, gir en berettiget forventning, selv om selgeren ikke kjenner boligen. Karakteren TG 2 på balkongen dekker bare de forholdene som er beskrevet, ikke andre feil.

Den viser også at du sjelden får hele kravet. Når utbedringen gir en nyere bygningsdel enn det du kjøpte, blir det fradrag, og en lovbestemt egenandel trekkes fra. Kravet på 141 342 kroner ble derfor et prisavslag på 120 000 kroner før egenandel.

Kort oppsummert

• Lekkasje og råte fra to balkonger, selv om det var opplyst om ny membran i 2019.
• Nemnda mente det var en mangel, men gjorde et mindre fradrag for standardheving enn sekretariatet.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 120 000 kroner, mot krav på 141 342 kroner.