Knirk i parkett i dødsbo-leilighet fra 1984: ikke medhold (FinKN 2026-175)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toroms leilighet fra 1984 på Østlandet, solgt for 4,2 millioner kroner. Kjøpekontrakten er datert 24.11.23, og kjøperen overtok 12.12.23. Leiligheten ble solgt fra et dødsbo. Salgsoppgaven sa derfor at selgeren ikke kjente eiendommen, og at det kunne finnes forhold som ikke var opplyst. Kjøperen ble oppfordret til å undersøke boligen særlig grundig, gjerne sammen med en teknisk sakkyndig.

Tilstandsrapporten beskrev boligen som «noe eldre standard». Gulvoverflatene fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) fordi de var slitte, med merker og riper. Etasjeskilleren fikk også TG 2, fordi høydeforskjellen i gulvet var målt til 11 mm i både soverom og stue og kjøkken.

I april 2024 begynte det å knirke enkelte steder i parketten. Da oppvarmingen ble skrudd av, ble det verre. Kjøperen hadde vært mye borte, blant annet på grunn av jobb og et dødsfall i familien, og tok kontakt med forsikringsselskapet først 22.8.24. En byggfaglig uttalelse mente årsaken var feil legging av parketten. Blant annet var det brukt avrettingsmasse i soverommet, men ikke i stuen, og parketten var lagt under kjøkkeninnredningen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen hadde boligkjøperforsikring (en forsikring kjøperen selv tegner, som dekker kostnader til å følge opp et mangelskrav mot selgeren). Saken gjaldt altså ikke et krav om penger fra selgerens forsikring, men om kjøperens eget selskap skulle bistå videre. Forsikringen dekker bare hvis kjøperen kan sannsynliggjøre at det er et krav etter avhendingsloven.

Kjøperen mente knirket var en mangel, siden det ikke var opplyst om det og ikke hørtes ved visning eller overtakelse. Kjøperen mente også at det var reklamert i tide. Reklamasjon betyr at kjøperen sier fra til selger innen fristen etter at feilen er oppdaget.

Selskapet mente kjøperen neppe ville nå frem mot selgeren. Det viste til at fristen for å reklamere var oversittet, og at risikoopplysningene ved salget talte mot en mangel. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat.

Hva nemnda la vekt på

Flertallet i nemnda ga selskapet medhold. Det ville ikke ta stilling til reklamasjonsspørsmålet, men avgjorde saken ut fra om det var en mangel. Tre ting veide tyngst.

For det første var boligen et dødsbo. Nemnda viser til tidligere praksis der kjøper av dødsbo har akseptert en større risiko for feil. Et dødsbo utelukker likevel ikke at det kan foreligge en mangel.

For det andre kunne kjøperen ut fra opplysningene og boligens alder vente noe knirk, slitasje og behov for utbedring med tiden. Når salgsmaterialet ikke sier noe annet om en bygningsdel, legger nemnda boligens byggeår til grunn som det kjøperen kunne forvente. Kjøperen hadde pekt på alderen på hvitevarene og uttalelser fra naboer for å si at parketten var nyere. Flertallet mente likevel at kjøperen måtte gå ut fra at parketten var fra byggeåret.

For det tredje mente sekretariatet at feilen fremsto som noe som hadde utviklet seg gradvis, og at beskrivelsen av feil legging var knapp og ikke vurdert mot byggeåret. Flertallet sa at vurderingen var krevende, blant annet fordi det var uklart hvor stor del av gulvet som knirket, og at det bare gjaldt deler av året.

Et medlem var uenig (dissens, altså at nemnda ikke er enstemmig). Dette medlemmet mente knirk som ikke var nevnt i salgsmaterialet og ikke hørtes ved visning, kunne være en mangel, og at omfanget først måtte avklares av en sakkyndig eller med bedre dokumentasjon. Inntil da burde saken regnes som mulig å føre.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en eldre bolig, særlig en solgt fra et dødsbo, gir kjøperen mindre å støtte seg på. Slitte gulv og TG 2 i tilstandsrapporten gjør at knirk og ujevnheter lett regnes som noe kjøperen måtte regne med.

Saken viser også at en boligkjøperforsikring ikke dekker alt. Den krever at det er sannsynlig at et krav mot selgeren vil føre frem. Dissensen viser at spørsmålet kunne vurderes ulikt, og at tydelig dokumentasjon av omfanget kan ha betydning.

Enkelte spørsmål, som når kjøperen burde reklamert, ble ikke avgjort her, siden flertallet landet på at det ikke var sannsynlig med en mangel.

Kort oppsummert

• Knirk i parketten i en leilighet fra 1984 kjøpt fra et dødsbo, og kjøperen ba egen forsikring om bistand.
• Flertallet mente kjøperen måtte regne med noe knirk og slitasje på et gammelt gulv, og at det ikke var sannsynlig med en mangel.
• Forsikringsselskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem. Ett medlem var uenig.