Svakt vanntrykk og reklamert for sent: ikke medhold (FinKN 2025-989)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Troms fra 1973, solgt for 3,2 millioner kroner ved kontrakt 24. juni 2022. Kjøper overtok 29. oktober 2022. Salgsoppgaven sa at boligen hadde hovedsakelig eldre standard, og at man måtte regne med vedlikehold og utskifting av eldre deler. Tilstandsrapporten ga innvendige vann- og avløpsrør TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), mens de utvendige vann- og avløpsledningene fikk TG 1 (ingen eller små avvik).

I egenerklæringen (selgers skjema om det han vet om boligen) opplyste selger at det var lagt nytt vannrør fra kommunalt anlegg inn til boligen, utført av fagfolk. På spørsmålet om han kjente til feil på vann- eller avløpsanlegget, svarte han benektende.

Etter overtakelsen fikk kjøper dårlig vanntrykk. Trykket falt kraftig når naboen brukte vann, fordi boligene delte stikkledning (rørene fra kommunens ledning og inn til huset). Et rørleggerfirma mente stikkledningen enten var for liten eller skadet og gjengrodd.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (penger tilbake for at boligen var verdt mindre) på 142 500 kroner, med forsinkelsesrente. Kjøperen mente vanntrykket var en mangel og at selger burde ha opplyst om det (§ 3-2 og § 3-7).

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente først og fremst at kjøper hadde klaget for sent. Kjøperen hadde merket problemet omtrent fra overtakelsen. Reklamasjon (kjøperens skriftlige varsel om mangelen) skal komme innen rimelig tid.

Hva nemnda la vekt på

Spørsmålet var om kravet var tapt fordi reklamasjonen kom for sent (§ 4-19). Reklamasjonene kom 30. oktober 2023 og 6. mai 2024. Den første etterspurte bare dokumentasjon på vannrøret, og vanntrykk ble først nevnt i den andre.

Enstemmig kom nemnda til at fristen var oversittet. Dårlig vanntrykk merkes ved vanlig bruk, og kjøper hadde merket det tidlig. Vanntrykk var ikke opplyst som problem ved salget, og utvendige rør hadde TG 1. Da hadde kjøper grunn til å reagere overfor selger langt tidligere. At kjøper først skiftet innvendige rør og senere koblet problemet til stikkledningen, endret ikke det.

Deretter delte nemnda seg om unntaket i § 4-19: selger kan ikke bruke fristen hvis han har vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet mot god tro. Flertallet la til grunn at selger hadde merket at trykket varierte og hadde snakket med både nabo og kommune. Men de fant ikke at han hadde gjort noe sterkt klanderverdig ved å la være å opplyse om det. Mindretallet mente at selger kjente til problemet og ikke svarte om det på et direkte spørsmål i egenerklæringen. Etter dets syn var unntaket da brukt, og kjøper skulle fått medhold.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tiden løper fra du merker symptomene, ikke fra du kjenner årsaken. Merker du et problem i vanlig bruk, som dårlig vanntrykk, bør du si fra til selger raskt. Å utbedre andre deler først for å se om problemet forsvinner, gir ikke automatisk mer tid.

Saken viser også at unntaket for grov uaktsomhet har høy terskel. Selv om selger sa nei på et spørsmål han kanskje burde svart ja på, er det ikke nok i seg selv. Avgjørelsen er en dissens (uenighet i nemnda).

Kort oppsummert

• Kjøper merket svakt vanntrykk tidlig, men klaget om lag ett år og syv måneder etter overtakelsen.
• Nemnda mente klagen kom for sent, og et flertall fant at selger ikke hadde vært grovt uaktsom.
• Utfallet var ikke medhold til kjøper. Ett medlem ville gitt kjøper medhold.