Ufagmessig el-anlegg i leilighet fra 1966: ikke medhold (FinKN 2024-854)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1966 sentralt på Østlandet, solgt for 2,98 millioner kroner ved kjøpekontrakt 5.10.22 og overtatt 1.11.22. Salgsoppgaven listet flere moderniseringer fra 2001 og frem til 2021. Hovedtavlene i borettslaget var oppgradert i 2003, kjøkkenet var flyttet og fornyet omkring 2009 og 2010, og badet var pusset opp i 2011.

Tilstandsrapporten ga el-anlegget «mørk» TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Mange svar i el-kontrollen var ukjent. Det var ikke lagt frem samsvarserklæring (dokumentasjon på at el-arbeid er utført riktig) for arbeid utført etter 1999, og takstmannen anbefalte en utvidet el-kontroll fordi anlegget virket å være av eldre årgang. Selger hadde bodd i boligen i ni måneder og svarte nei på om hun kjente til arbeid eller kontroll på el-anlegget.

Etter overtakelsen fant kjøperen flere feil. En fagkyndig rapport viste mangler ved sikringsskap, manglende jordforbindelse og manglende dokumentasjon. Varmekablene på badet var underdimensjonerte. Rapporten mente det var høy sannsynlighet for at deler av arbeidet ikke var utført av fagfolk.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 225 375 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kjøperen viste til brannfare og til at salgsoppgaven ga inntrykk av moderniseringer. Kjøperen mente også at selger hadde holdt tilbake opplysninger.

Selgers forsikringsselskap (boligselgerforsikring) avviste kravet. Selskapet pekte på TG 2, at det ikke fantes samsvarserklæring, at selgers kunnskap var begrenset, og at boligen var 56 år gammel ved overtakelsen. Da måtte kjøperen regne med utskiftninger og kontroller.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Sekretariatet mente at saken var et grensetilfelle. Tre ting veide tyngst.

For det første risikoopplysningene. Kjøperen kunne ut fra salgsoppgaven vente fagkyndig utførelse, men rapporten varslet konkret om begrenset kunnskap, mangelfull dokumentasjon og TG 2 mørk. Mangelfull dokumentasjon er ikke det samme som at det finnes feil, men den viser at kjøperen ble varslet om usikkerhet. Slike risikoopplysninger veier tyngre enn de positive forventningene (§ 3-2).

For det andre var flere rom i boligen vurdert til TG 2 mørk, også bad og kjøkken, som var det som sist var oppgradert. Kjøperen kunne dermed ikke regne med et nytt og moderne anlegg.

For det tredje mente nemnda at avvikene virket mindre alvorlige. Rapporten viste ingen umiddelbar sikkerhets- eller brannrisiko, og varmekablene fungerte selv om de var noe underdimensjonerte. Nemnda pekte også på at saken lå annerledes an enn en tidligere sak, siden kjøperen her visste at selger hadde kort botid og begrenset kjennskap.

Nemnda fant heller ikke grunnlag for at selger hadde holdt tilbake opplysninger (§ 3-7). Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det kan være avgjørende hva tilstandsrapporten sier om risiko. Når rapporten advarer om et anlegg og anbefaler nærmere kontroll, kan kjøperen ha vanskelig for å kreve prisavslag for feil som senere dukker opp, også når feilene er reelle.

Saken viser også at en høy tilstandsgrad i en eldre bolig har stor vekt. Beskrivelser av oppgraderinger i salgsoppgaven veier lite mot konkrete advarsler om det samme anlegget.

Kort oppsummert

• Manglende jording og ufagmessige el-arbeider i en leilighet fra 1966.
• El-anlegget hadde mørk TG 2 og manglende samsvarserklæring, og kjøperen var kjent med at selger visste lite.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.