Lekkasje fra bad med TG 3 i enebolig fra 1960: ikke medhold (FinKN 2023-477)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Nordland fra 1960, solgt for 2 350 000 kroner og overtatt 11.7.22. Saken er avgjort etter den nye avhendingsloven, som gjelder fra 1.1.22.

Tilstandsrapporten ga badet på loftet TG 3, som er den mest alvorlige tilstandsgraden. TG 3 betyr store eller alvorlige avvik, med tegn på at noe må utbedres straks eller på kort sikt. Takstmannen skrev at badet var oppusset i 2007, men at membran og slukmansjett (tetting rundt sluket) ikke var synlige, at sluket var et eldre støpejernssluk, og at det var utettheter ved dørterskelen. Han anbefalte at badet ble totalrenovert og at tettheten ble dokumentert. Rapporten ga også avløpsrørene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med rustskader, og sa at det var naturlig å bytte dem samtidig med oppgraderingen av badet.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen at det lakk fra røret under vasken på badet, og at vannet hadde skadet kjøkkentaket under. En fagkyndig fant at et plastrør var stukket inn i et eldre metallrør uten ordentlig tetting.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde å få dekket utbedringskostnadene som prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Avgjørelsen oppgir ikke noe bestemt beløp. Kjøperen mente at selgeren måtte ha visst om lekkasjen, siden den viste seg i løpet av et par dager, og at TG 3 ikke stengte for et mangelskrav. En e-post fra firmaet som hadde levert baderomsinnredningen, viste etter kjøperens syn at selgeren mest sannsynlig selv hadde gjort arbeid på badet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det viste til at selgeren ikke kjente til lekkasjen, og at kjøperen måtte regne med å totalrenovere badet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til samme resultat. Nemnda fant ingen mangel og ga selskapet medhold. To spørsmål ble vurdert.

Det første var om selgeren hadde holdt tilbake opplysninger om lekkasjen (§ 3-7). Selv om en opplysning er holdt tilbake, er det bare en mangel hvis den trolig ville ha påvirket kjøpsavtalen. Nemnda mente at det ikke var tilfellet her. Kjøperen hadde fått vite at badet ikke var tett og måtte totalrenoveres. Da kunne det ikke ha påvirket budet at det også ble sagt at det var en lekkasje som måtte utbedres.

Det andre var om boligen var i samsvar med det kjøperen kunne vente ut fra type, alder og synlig tilstand (§ 3-2). Nemnda pekte på at tilstandsrapporten hadde sagt tydelig fra om både svikt og behov for snarlig utbedring. Den hadde også nevnt at avløpsrørene var gamle og burde skiftes ved en oppgradering. Da var svikt i avløpsrøret, med følgeskader, ikke noe som lå utenfor det kjøperen med rimelighet kunne vente. Kjøperens e-post fra firmaet ga ikke nemnda grunn til å tenke annerledes. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Kjøperen nådde ikke frem med kravet. Saken viser at TG 3 og en anbefaling om totalrenovering gir kjøperen lite å lene seg på, også når en skade viser seg rett etter overtakelsen. Rapportens ord om at tettheten ikke kan dokumenteres, ble tolket som en klar varsellampe.

Den viser også at det ikke er nok at en selger kunne ha sagt noe mer. Opplysningen må ha hatt betydning for kjøpsavtalen. Når kjøperen allerede har fått vite at badet er i dårlig stand og må gjøres om, er det vanskelig å vise at en lekkasje ville ha endret budet.

Kort oppsummert

• Kjøperen av en enebolig fra 1960 fant en lekkasje fra avløpsrøret på badet og følgeskader i kjøkkentaket rett etter overtakelsen.
• Badet hadde TG 3, og rapporten sa at det måtte totalrenoveres og at avløpsrørene naturlig burde skiftes samtidig.
• Nemnda fant ingen mangel og ga selskapet medhold. Kjøperen nådde ikke frem.