Bad fra 2000 og boligkjøperforsikring: kjøper fikk ikke medhold (FinKN 2024-888)

Hva saken gjaldt

Leiligheten var oppført i 2000 og ble solgt for 4 250 000 kroner i 2023. Salgsoppgaven omtalte et stort og romslig bad fra byggeåret. Selger hadde bodd i boligen siden 2000, svarte «nei» på spørsmål om feil ved våtrom, og opplyste at badet ikke var endret.

Tilstandsrapporten ga badets gulvoverflater, sluk, membran og tettesjikt TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den opplyste om svakt fall på gulvet og at membranen hadde brukt opp over halvparten av levetiden. Rapporten viste også til avvik fra kravene på byggetidspunktet, blant annet at høydeforskjellen mellom sluk og gulv var mindre enn påkrevd.

Før overtakelsen spurte kjøperen om membran på veggene, og fikk svar om at badet var bygget etter reglene. Etter overtakelsen viste det seg at veggene manglet membran helt, og at vannet fra dusjen rant utover gulvet på grunn av manglende fall.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Her er det kjøperens eget selskap som er motpart, ikke selgerens. Kjøperen hadde tegnet en boligkjøperforsikring, som etter vilkårene dekker juridisk og teknisk bistand når det er rimelig å anta at boligen har en rettslig mangel. Vilkårene unntar bistand når det er overvekt av sannsynlighet for at det ikke er noen mangel.

Kjøperen mente at badet hadde en mangel, og viste særlig til at selger hadde gitt mangelfulle opplysninger. Selskapet avslo videre bistand. Det pekte på at badet var omtalt med risikoopplysninger, og at det var oppført etter forskriftene som gjaldt da.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Nemnda understreket at kravet til sannsynlighet i vilkårene ikke er like strengt som beviskravet i en rettssak. Det holder at saken kan sies å være prosedabel, altså at det er en mulighet for å nå frem. Likevel kom nemnda til at avslaget var riktig.

For det første fant nemnda ingen dokumentasjon for at selgeren hadde gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger eller holdt noe tilbake.

For det andre var badet 23 år gammelt ved salget, og rapporten hadde gitt flere konkrete varsler. Salgsdokumentene ga heller ikke inntrykk av at det var membran på veggene. Avvikene gikk dermed ikke utover det kjøperen måtte regne med.

For det tredje gjaldt det manglende fallet. Gulvoverflaten hadde TG 2, og det var opplyst om avvik i fallet mot sluket. Nemnda mente dette var konkrete risikoopplysninger om nettopp det som senere ble et problem.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en boligkjøperforsikring ikke gir bistand i alle tilfeller der du er misfornøyd med en bolig. Forsikringen dekker bistand når en mangel er en reell mulighet. Er badet gammelt og rapporten peker på akkurat de svakhetene som senere viser seg, kan avslaget stå seg.

Det hjelper heller ikke at du spurte om et enkeltforhold før overtakelsen, hvis salgsdokumentene ellers viser at badet har svakheter.

Kort oppsummert

• Bad fra 2000 uten membran på veggene og med for lite fall, og kjøperen ville ha videre bistand fra boligkjøperforsikringen.
• Nemnda mente avvikene var dekket av risikoopplysningene og badets alder.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem.