Rotter, mus og råte i bolig fra 1977: ikke medhold (FinKN 2026-94)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1977 som ble solgt for 2,1 millioner kroner. Den var arvet av selgeren og utleid de siste 10 årene. Salgsoppgaven sa at boligen bar preg av manglende vedlikehold. Selger opplyste i egenerklæringen at det hadde vært både rotter og mus i huset «i ny og ne», noen mindre råteskader i vinduer og ytterkledning, og litt fukt i en bod.

Tilstandsrapporten ga mange bygningsdeler mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den opplyste om spredte råteskader i kledningen, manglende musesperre, spor etter mus og rotter på loftet og en mistenkelig lukt på kjøkkenet. Takstmannen skrev at det måtte gjøres ytterligere undersøkelser og at skadedyraktivitet i bjelkelaget ikke kunne utelukkes.

Da kjøperen åpnet konstruksjonen for å pusse opp, fant han store mengder gnagerspor, gnaget isolasjon og råte i bjelker og vegger. Kjøperens håndverkere kalte det den mest omfattende rotteskaden de hadde vært borti.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 1 482 292 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), inkludert eget arbeid, og erstatning for blant annet utgifter til fagkyndig bistand. Han mente at skadeomfanget var langt større enn det som var påregnelig, at selger holdt tilbake opplysninger om hvor lenge og hvor mye det hadde vært skadedyr, og at bygningsdelene burde fått TG 3 om takstmannen hadde sett omfanget.

Forsikringsselskapet svarte at det var gitt konkrete risikoopplysninger om både rotter og råte, at selger ikke kjente til pågående aktivitet, og at deler av kravet gjaldt skader som ikke hang sammen med gnagere.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig med kjøperen i at råteskadene og rotteskadene måtte ses i sammenheng, og at en bolig solgt med opplysninger om skadedyr ikke automatisk betyr at kjøperen bærer risikoen for et stort omfang. Spørsmålet var om helheten gikk utover det en kjøper kunne forvente.

Nemnda så at skadeomfanget var stort, men la vekt på at det var gitt svært mange risikoopplysninger som hang direkte sammen med skadene: et generelt vedlikeholdsbehov, rotter og mus i ny og ne, landlig beliggenhet, mørk TG 2 på veggene med opplysning om manglende musesperre, spor på loftet, lukt på kjøkkenet og råte både inne og ute.

Omfanget ble først synlig da konstruksjonen ble åpnet. Nemnda mente at det ikke var grunn til å bebreide den opprinnelige takstmannen, som selv hadde anbefalt at forholdet ble undersøkt nærmere. Nemnda kom til at det ikke var mangel etter avhl. §§ 3-2 eller 3-7.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at når du får vite om et problem ved kjøpet, bærer du normalt risikoen også for at det er større enn du trodde. Det gjelder særlig når rapporten selv sier at forholdet bør undersøkes nærmere. En anbefaling om videre undersøkelse er en tydelig advarsel.

Den viser også at nemnda ikke tar for gitt at slike opplysninger dekker alt. Her var det mengden av konkrete opplysninger som avgjorde, og andre saker kan ende annerledes.

Kort oppsummert

• Rotteskader og råte i en bolig fra 1977 ble langt mer omfattende enn kjøperen så for seg, og kravet var 1 482 292 kroner.
• Nemnda la vekt på at det var gitt mange, konkrete risikoopplysninger, og at rapporten anbefalte ytterligere undersøkelser.
• Forsikringsselskapet fikk medhold, og nemnda var enstemmig.