Solgt som 2-roms, godkjent som 1-roms: delvis medhold (FinKN 2025-1077)

Hva saken gjaldt

Leiligheten lå i en bygning fra 1894, som ble gjort om til boliger i 2005. Den ble markedsført som en «2-roms» på 24 kvadratmeter, med åpen stue og kjøkken, et soverom med trapp til hems og et bad. Den ble solgt for 3,7 millioner kroner ved kontrakt fra mai 2022. Selger hadde opplyst at innredningen ikke var godkjent av bygningsmyndighetene, men kjente ikke til manglende brukstillatelse eller ferdigattest.

I 2024 skulle kjøperen selge leiligheten videre. Da kom det frem at den bare var godkjent som 1-roms. Byggesaksdokumentene viste at kommunen i 2004 hadde avslått en søknad om å gjøre sovealkover om til egne soverom, fordi volumkravet på 15 kubikkmeter ikke var oppfylt. Kjøperen reklamerte (meldte fra om en mangel) 3. mai 2024. Leiligheten ble videresolgt for 3,7 millioner kroner i april 2024.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 200 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kravet bygde på en meglers vurdering av at et verdiminus på cirka 200 000 kroner var sannsynlig, fordi leiligheten hadde vært markedsført som en større bolig enn den var. En verdivurdering fra april 2024 var også satt lavere enn tidligere, etter at det ble avklart at den var en 1-roms.

Boligselgerforsikringen (forsikring selger har tegnet, som kjøper kan kreve mot) bestred ikke at det var en mangel. Selskapet mente at kjøperen ikke hadde tapt penger, siden leiligheten ble videresolgt for samme beløp som den ble kjøpt for. Subsidiært mente selskapet at avslaget måtte settes til utbedringskostnaden på 68 925 kroner, fordi en takstmann mente rommet kunne godkjennes som soverom, og fordi kjøperen solgte uten å utbedre.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde gitt kjøperen 190 000 kroner etter fradrag for egenandelen. Nemnda delte seg.

Flertallet la til grunn at rommet formelt kunne godkjennes som soverom. Når feilen faktisk kan utbedres, mente flertallet det er naturlig å utmåle prisavslaget etter kostnaden ved utbedring (§ 4-12 andre ledd). Beløpet var 68 925 kroner, og egenandelen ble trukket fra (§ 3-1 fjerde ledd). Flertallet pekte også på at et verdiavvik er beheftet med adskillig usikkerhet.

Mindretallet mente noe annet skulle gjelde. Kjøperen hadde ikke hatt noen reell mulighet til å utbedre, siden opplysningen om at rommet kunne godkjennes kom først etter salget. Da skulle prisavslaget tilsvare verdiminuset (§ 4-12 første ledd).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at også en mangel som ikke er bestridt, kan gi et mye lavere prisavslag enn kravet. Hvis mangelen lar seg rette opp, kan kostnaden bli målestokken, selv om du ikke har rettet den. Den viser også at nemnda var delt om dette, og at dokumentasjon på både utbedringskostnad og verdiminus har betydning.

Kort oppsummert

• Leiligheten ble solgt som 2-roms, men var bare godkjent som 1-roms.
• Flertallet satte prisavslaget til kostnaden ved å få rommet godkjent, 68 925 kroner, minus egenandel.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Avgjørelsen var avgitt under dissens.