Museskader i enebolig fra 1978: delvis medhold (FinKN 2025-308)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1978, solgt for 4,9 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev den som velholdt, fortløpende oppgradert og godt vedlikeholdt. Tilstandsrapporten ga veggkonstruksjonen mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og påpekte at det ikke var musebånd i nedre kant av konstruksjonen og at enkelte bord i kledningen var oppsprukket. Takkonstruksjonen fikk TG 1. I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) svarte selger nei, ikke som han kjente til, på om det hadde vært skadedyr. Selger hadde bodd i boligen siden den var ny, og fortalte om ny bordkledning i 2003.

Da kjøperen bygde om kjøkkenet i mars 2024, kom det frem muselort og døde mus. Videre åpning av vegger og himling viste omfattende museskader i isolasjonen i yttervegger og himling, også i tilleggsisolasjonen utenpå. Mus hadde fri tilgang til hele konstruksjonen fordi det ikke var sikring under kledningen fra 2003. Kledning, papp og lekter måtte fjernes for at isolasjonen kunne byttes. Kjøperen reklamerte samme måned.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 765 125 kroner i prisavslag og erstatning, blant annet for tapt husleie, og viste til et estimat på 668 750 kroner for riving og gjenoppbygging. Kjøperen mente at skadene var upåregnelige, og at et fradrag for standardheving enten ikke skulle gjøres eller begrenses til 143 500 kroner.

Gjensidige, som hadde boligselgerforsikringen, mente at kjøperen reklamerte for sent. Selskapet mente også at det ikke var en mangel, fordi opplysningene tilsa at mus kunne komme inn, og at kostnadene i hovedsak gjaldt en renovering kjøperen allerede hadde planlagt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda mente at det var reklamert i tide og at det var en mangel (§ 3-2). Selv om mus i en gammel bolig ikke er uvanlig, kunne kjøperen ikke forvente så omfattende skader i isolasjonen i alle himlinger og innvendige vegger.

Spørsmålet som fikk mest plass, var prisavslaget (§ 4-12). Sekretariatet la til grunn at ekstrakostnadene til utbedring var 721 250 kroner. Det må likevel gjøres fradrag når utbedringen gir noe bedre enn det kjøperen kjøpte. Kjøperen får ny isolasjon, ny oppbygging av veggene, ny kledning og musebånd, og isolasjonen kunne være fra byggeåret. Det måtte også trekkes noe for TG 2, boligens alder og malingen fra 2003.

Nemnda pekte på at avslaget skal settes slik at kjøperen står likt som om avvikene ikke hadde vært der. Den satte avslaget til 200 000 kroner etter fradrag for kjøperens egenandel på 10 000 kroner (§ 3-1 fjerde ledd), og tilkjente forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en mangel ikke gir full dekning av regningen. Får du nye bygningsdeler i stedet for gamle, trekker nemnda fra for det. Fradraget er skjønnsmessig.

Den viser også at en risikoopplysning om manglende musebånd kan gjøre at kjøperen må regne med noe mus, men ikke med omfattende skader i alle himlinger og vegger.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 765 125 kroner etter museskader i isolasjon i vegger og himling.
• Nemnda mente at det var en mangel og at reklamasjonen kom i tide.
• Prisavslaget ble satt til 200 000 kroner etter fradrag for standardheving, så kjøperen fikk delvis medhold.