Egenbygd bad fra 2017 med flere feil: delvis medhold (FinKN 2024-193)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1959 på Østlandet, solgt for 4 445 000 kroner i 2022. I 2017 hadde huset fått et tilbygg med entré og bad. Salgsoppgaven beskrev et stort og nyere bad. Selger opplyste at han hadde bygget badet selv, og tilstandsrapporten sa at det var gjort på en fagmessig god måte.

Tilstandsrapporten ga badets vegger, himling, membran, sluk og rør TG 1 (ingen eller små avvik). Gulvet fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) fordi det hadde lite fall mot sluket. Takstmannen tok ikke hull for å måle fukt, fordi badet var nylig renovert.

Etter overtakelsen i juli 2022 kom det en liten lekkasje fra vaskemaskinen. Kjøperen så at vannet rant bort fra sluket og samlet seg i et hjørne. Hun reklamerte i september 2022. En takstmann fant blant annet motfall på gulvet, for lav kant ved døren, manglende dreneringsspalte fra den innebygde sisternen og fuktsikring som manglet ved vinduet i våtsonen. Han mente badet måtte bygges opp på nytt, og anslo utbedringen til 235 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 328 251 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 6 000 kroner i takstutgifter, 73 250 kroner i erstatning for bistandsutgifter og forsinkelsesrente.

Selgers forsikringsselskap, HDI, avviste kravet. Selskapet sa at det var opplyst at selger hadde bygget badet selv, og at rapporten fortalte om lite fall på gulvet. Det var ikke funnet skader. Selskapet mente også at unntaket fra hulltaking gjaldt.

Hva nemnda la vekt på

En samlet nemnd fant at badet var en mangel (§ 3-2), men flertallet og mindretallet begrunnet det ulikt.

Først var rapporten mangelfull. Forskriften krever at takstmannen tar hull for å se etter fukt, med mindre det er unødvendig. Den krever også at han sjekker om en innebygd sisterne har spalte eller inspeksjonsmulighet. Her manglet både hulltaking og spalte, og rapporten sa ikke noe om spalten. Når en rapport ikke følger forskriften, skal negative opplysninger i den ikke holdes mot kjøperen.

Deretter hva kjøperen kunne forvente. De positive opplysningene sto igjen: et nyere bad, fagmessig utført, TG 1 på membran og sluk. Kjøperen kunne derfor regne med et bad uten feil utover slitasje. Da flere feil som ga behov for total renovering dukket opp kort tid etter overtakelsen, var det et avvik.

Dissensen (uenigheten i nemnda) gjaldt hvor mye av rapporten som kunne brukes. Flertallet tok med takstmannens egne kommentarer i etterkant. Mindretallet mente at slike kommentarer ikke skal tillegges vekt, fordi takstmannen selv kan bli ansvarlig.

Prisavslaget ble satt til 200 000 kroner etter egenandel, med utgifter til rapport inkludert. Nemnda gjorde fradrag fordi badet var bygget med egeninnsats og hadde en viss alder. Kjøperen fikk i tillegg 73 250 kroner i erstatning for bistandsutgiftene, som nemnda mente var nødvendige, og forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysningen «bygget som egeninnsats» ikke fjerner alle krav. Selger og takstmann hadde beskrevet badet positivt, og kjøperen kunne bygge på det. Er rapporten mangelfull, blir ikke kjøperen holdt til det rapporten advarer om.

Saken viser også at kjøperen selv kan bli møtt med fradrag. Var badet bygget av selger og var det eldre, kan beløpet bli lavere enn regningen for utbedring.

Kort oppsummert

• Et bad fra 2017, bygget av selger, hadde flere feil som ga behov for å bygge det opp på nytt.
• Rapporten oppfylte ikke forskriften. Det manglet hulltaking, og rapporten nevnte ikke at sisternen manglet spalte.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 200 000 kroner i prisavslag og 73 250 kroner i erstatning.