Feil på bad i leilighet fra 1894: kjøperen fikk ikke medhold (FinKN 2026-755)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tre-roms hjørneleilighet i en bygning fra 1894, solgt for 7 millioner kroner. Kjøpekontrakten er datert 30.6.23, og kjøperen overtok 1.9.23. Salgsoppgaven fortalte at badet var pusset opp i 2017, og at deler av det var vurdert til TG 3 (den mest alvorlige tilstandsgraden, som betyr store avvik og behov for tiltak med en gang) på grunn av en fuktskade nederst på en vegg. Tilstandsrapporten anslo utbedringen til mellom 10 000 og 50 000 kroner.

Tilstandsrapporten ga også TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) for gulvet, for rør og for løs flis og sprekker i fugene i dusjsonen. Den sa at sprekkene kunne skyldes utettheter i tettesjiktet, altså laget som skal holde vannet ute av konstruksjonen. Selv fikk selger opplyst at badet var totalrenovert i 2017 av faglærte.

Kjøperen fikk den mindre skaden utbedret kort tid etter overtakelsen. Den 21.5.24 oppdaget kjøperen at flisene langs nedre kant på en annen vegg i dusjen hadde store sprekker og ble ujevne. Senere kom det frem sopp og mugg bak flisene. Flere håndverkere og en rørlegger så på badet. De fant at veggene var bygget med gipsplater, at fuktsikringen var mangelfull, og at tettesjiktet ikke var sammenhengende. En utbedring av veggene ble priset til 217 463 kroner med mva.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 207 463 kroner og erstatning på 21 450 kroner, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at badet ikke var i tråd med byggereglene, at det ikke var påregnelig med så omfattende feil, og at selgers takstmann hadde fremstilt skadene som mindre enn de var. Kjøperen mente også at kostnadsanslaget var uriktig, siden badet måtte totalrenoveres.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at kjøperen hadde reklamert for sent. Det mente også at feilene var beskrevet i tilstandsrapporten, og at det derfor ikke var noen mangel.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Fire ting avgjorde.

For det første er det samlede bildet ved salget det som teller. Selv om membranen fikk TG 1, var det opplyst om fuktskade, løs flis og sprekker som kunne skyldes utettheter i tettesjiktet. Kjøperen måtte derfor regne med at det kunne bli behov for utbedringer av membran og tettesjikt.

For det andre var skadene håndverkerne fant, i praksis de samme som tilstandsrapporten hadde beskrevet. Årsaken, utilstrekkelig fuktsikring, passet med det rapporten sa kunne være årsaken.

For det tredje var det ikke brudd på offentligrettslige krav (krav i lov og forskrift) som stilte kjøperen bedre. Risikoen for avvik fra forskriften var godt nok belyst.

For det fjerde var ikke kostnadsanslaget uriktig. Anslaget gjaldt fuktskaden som var gitt TG 3, og var en veiledende sjablongsum (et anslag på generelt grunnlag). Det var ikke ment å dekke skjulte skader bak veggen. Nemnda mente heller ikke at det var snakk om en totalrenovering, siden det var nok å utbedre veggene og ikke gulvet.

Kjøperen mente også at det var uklart om arbeidene i 2017 var gjort av faglærte. Nemnda var enig i at fakturaene reiste spørsmål, men mente at kjøperen ikke hadde sannsynliggjort at det var gjort ufaglært arbeid. Arbeidene var utført lenge før salget, og nemnda vurderer saker bare ut fra dokumentene. Spørsmålet om reklamasjonen kom i tide, ble det ikke nødvendig å svare på.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser hvor stor vekt en tilstandsrapport med TG 2 og TG 3 kan få. Når rapporten sier at skader kan skyldes utettheter, og at bakenforliggende skader ikke kan utelukkes, kan det bli vanskelig å hevde at en større skade var uventet. Det hjelper lite at hovedmembranen fikk TG 1.

Saken viser også at et kostnadsanslag i en tilstandsrapport er veiledende og gjelder det konkrete forholdet det står ved. Det er ikke en garanti for at den totale regningen holder seg innenfor anslaget.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde prisavslag og erstatning for feil fuktsikring på badet i en leilighet fra 1894.
• Nemnda mente at tilstandsrapporten hadde opplyst om skadene og risikoen for utettheter, så det var ingen mangel.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet. Avgjørelsen var enstemmig.