Skjult lekkasje ved 42 år gammelt bad: kjøper tapte, dissens (FinKN 2023-446)

Hva saken gjaldt

Boligen var en rekkehusleilighet fra 1980, solgt for 2 800 000 kroner i tillegg til andel fellesgjeld på 620 693 kroner. Kontrakten er fra juni 2022. Salget skjedde ved fullmakt, og fullmektigen skrev i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) at vedkommende aldri hadde bodd der.

Badet var omtrent 42 år gammelt. Tilstandsrapporten ga det TG 2 (middels kraftige tegn på svekket tilstand). Der sto det at overflater og våtromsutstyr hadde nådd forventet levetid, at tettesjiktet var i dårlig stand på grunn av alder, at en oppgradering måtte påregnes, og at badet trengte renovering. Takstmannen hadde gjort fuktsøk uten å finne forhøyede verdier, men hadde ikke tatt hulltaking (bore et lite hull i veggen for å måle fukt inni). Rapporten forklarte ikke hvorfor.

Da kjøperen skulle pusse opp badet, kom det frem en vannskade og utette rørkoblinger ved dusjbatteriet. En skadetakst mente det var en drypplekkasje fra en kobling i veggen. Den hadde gitt fuktskader i veggplater og gulv, og også i soverommet ved siden av. Utbedringen ble anslått til 100 375 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde til sammen 191 495 kroner. Beløpet omfattet utbedring, takstutgifter, husleie, strøm og renter på mellomfinansiering. Kjøperen mente lekkasjeskadene var upåregnelige og at selgers takstmann burde funnet dem ved å bore hull, slik forskriften krever. Takstmannen svarte at hulltaking ikke var mulig fordi et stort garderobeskap sto foran veggen på soverommet, og at lekkasjen neppe kunne ha vært funnet uten å rive.

Selskapet som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) avviste kravet. Det viste til badets alder og advarslene i rapporten. Kjøperen måtte regne med en full renovering og dermed også med skjulte skader.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var delt. Saken ble avgjort med dissens (uenighet i nemnda, der to av tre medlemmer var enige). Flertallet på to kom til at kjøperen ikke hadde krav på noe. Mindretallet på ett mente at det var en mangel.

Flertallet la vekt på tre ting.

For det første var badet fra byggeåret, og det var ikke opplyst om noen oppgradering utenom at et badekar var byttet mot et dusjkabinett. Da kunne kjøperen regne med behov for full utbedring på kort sikt, og med at det kunne skjule seg skader.

For det andre var det gitt flere risikoopplysninger, blant annet i rapporten og i egenerklæringen.

For det tredje var det ikke vist at følgeskadene var mer omfattende enn det alderen tilsa. Flertallet lot være å ta stilling til om rapporten oppfylte forskriftens krav om hulltaking, fordi resultatet ble det samme.

Mindretallet mente rapporten ikke oppfylte forskriften, og at kjøperen derfor skulle anses uvitende om det som sto i rapporten. Det var heller ikke sannsynliggjort at hulltaking var praktisk umulig. Samtidig hadde takstmannen gitt beroligende opplysninger om fuktsøk og et tett dusjkabinett, og det svekket alderens betydning. Mindretallet var i tvil, men mente at skadene avvek fra det kjøperen kunne forvente. Prisavslaget skulle da begrenses til merkostnadene, minus en egenandel på 10 000 kroner.

Kjøperen fikk ikke medhold, fordi flertallet var styrende.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et gammelt bad med varsel om at levetiden er brukt opp, gir kjøperen lite å stå på når det viser seg skjulte skader. Alder og tydelige risikoopplysninger veier tungt, også når feilen ligger inne i veggen.

Saken viser også at spørsmålet om hulltaking i tilstandsrapporten er omstridt. Nemnda var enig om at hull ikke var tatt, men delte seg i vurderingen av hva det betød. For en kjøper er poenget at rapportens opplysninger om hva som ikke er undersøkt, kan bli brukt mot kjøperen.

Kort oppsummert

• Drypplekkasje skjult i veggen ved et 42 år gammelt bad i en rekkehusleilighet fra 1980, oppdaget ved oppussing.
• Flertallet i nemnda mente badets alder og risikoopplysningene tilsa at slike skader var påregnelige. Mindretallet mente takstmannens beroligende opplysninger ga kjøperen berettiget forventning.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 191 495 kroner. Avgjørelsen var under dissens.