Lekkasje fra bad i leilighet fra 1998: delvis medhold (FinKN 2024-588)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1998, solgt for 3,36 millioner kroner pluss andel fellesgjeld på 185 731 kroner, ved kontrakter 27.4.22 og 1.5.22. Overtakelsen var 15.7.22. Takstmannen vurderte tettesjiktet i badet til TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og gulvet til TG 3 (større avvik), mens sanitærutstyret fikk TG 1 (ingen eller få avvik). Rapporten sa at badet hadde ukjent tettesjikt, og at sluket ikke var inspisert. Selger opplyste i egenerklæringen om hakk og hull i fliser og sprekker, og at rør, servant og dusjkabinett var byttet ved egeninnsats uten fagfolk. Arbeidet var ikke byggemeldt.

I slutten av september 2022 sa naboen under at det hadde lekket vann fra taket i badet hans. En rapport kjøper hentet inn viste at membranen ikke var ført ned bak klemringen i sluket, og at rørgjennomføringene under servanten manglet tetting. Det var også fuktmerker i nabotaket etter tidligere lekkasjer.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde først å heve kjøpet (å oppløse det), subsidiært prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 294 969 kroner, samt forsinkelsesrente. Beløpet var pristilbudet på rehabilitering av badet. Kjøper mente også at boligen i praksis hadde bruksforbud fordi fristen for arbeidene i den midlertidige brukstillatelsen var utløpt.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste ansvar. Det viste til at badet var 25 år gammelt, at gulv og sluk hadde fått dårlig tilstandsgrad, og at selger hadde gjort ufaglært arbeid. Ved en eventuell mangel mente selskapet at prisavslaget måtte reduseres med 90 til 95 prosent, i tillegg til egenandelen på 10 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøper delvis medhold. Tre forhold var viktige.

For det første mente nemnda at kjøper ikke hadde sannsynliggjort bruksforbud. Det var ikke holdepunkter for at kommunen mente boligen hadde lovlighetsmangler.

For det andre var lekkasjen upåregnelig etter avhendingsloven § 3-2. Kjøper kunne vente et eldre bad med moderat standard som måtte renoveres etter hvert. Men badet var utett allerede ved overtakelsen, og det var spor etter tidligere lekkasjer. Det var mer akutt enn kjøper rimelig kunne regne med. Nemnda var noe i tvil.

For det tredje veide takstmannens vurdering tungt. Selv om selger hadde opplyst om ufaglært arbeid, hadde takstmannen gitt sanitærutstyr og innredning TG 1. Slike vurderinger veier særlig tungt for hva en kjøper uten fagkunnskap kan forvente.

Kravet om heving kom ikke gjennom. Prisavslaget ble satt til 100 000 kroner etter fradrag for at et nytt bad gir høyere standard og lengre levetid, og deretter skal egenandelen på 10 000 kroner trekkes fra. Forsinkelsesrente ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et gammelt bad kan gi krav når det er utett allerede ved overtakelsen. At du må regne med å pusse opp badet en gang, betyr ikke at du må regne med at det lekker nå.

Den viser også at prisavslaget kan bli langt lavere enn prisen på et nytt bad, fordi nemnda trekker fra det du får i standardheving og lengre levetid. Å opplyse om ufaglært arbeid gir kjøper en større risiko, men det fritar ikke fra alt. Takstmannens tilstandsgrad teller mye.

Kort oppsummert

• Badet i en leilighet fra 1998 lekket ned til naboen kort tid etter overtakelsen.
• Nemnda mente lekkasjen var upåregnelig, og at kravet om heving ikke kunne føre frem.
• Kjøper fikk delvis medhold: 100 000 kroner i prisavslag av 294 969 kroner som ble krevd, før fradrag for egenandel.