Klukkelyd og fukt i garasje, enebolig fra 1980: delvis medhold (FinKN 2024-725)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1980 på Østlandet, med en frittstående garasje fra 1984. Den ble solgt for 5,72 millioner kroner i 2022. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) opplyste selger om tidligere feil ved våtrom som var utbedret, og om problemer med drenering og fukt i krypkjelleren. Han sa at han ikke kjente til feil ved avløp.

Tilstandsrapporten ga badet fra 2010 TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med kommentar om dårlig fall mot sluk. Vann- og avløpsrør fikk TG 2, med opplysning om at mer enn halvparten av forventet levetid var brukt opp. Drenering og terrengforhold fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik).

Etter overtakelsen reklamerte kjøperen (meldte fra om mangler) på fire forhold: manglende avrenning til sluk på badet, klukkelyder og banking i avløpsrør, en lekkasje i avløpet mellom kjøkken og kjeller, og fukt som trengte inn i garasjens grunnmur.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 168 063 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrente, under selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Kravet var støttet av en reklamasjonsrapport og et pristilbud på drenering.

Forsikringsselskapet mente kjøperen hadde reklamert for sent, og at boligen var som kjøperen kunne vente ut fra alder og opplysninger. Selskapet pekte på at avvikene ved drenering og fall i dusjen var opplyst før salget. Selger kjente til klukkelyden, men hadde ikke opplevd den som et problem.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at det var reklamert i tide for rørene, og at klukkelyden var en mangel. Nemnda var enig. Tre ting var avgjørende:

• Klukkelyden. Kjøperen hadde lagt frem video, og lyden fra kjøkkenvasken var markant. Sekretariatet var noe i tvil, siden lyd oppleves ulikt og rørene var gamle, men landet på at lyden ikke var påregnelig etter opplysningsbildet ved kjøpet. Nemnda tiltrådte det. Dermed var det en mangel etter avhendingsloven § 3-2 første ledd.
• Risikoopplysningene. For badet, lekkasjen i avløpet og garasjen la nemnda avgjørende vekt på de konkrete risikoopplysningene i tilstandsrapporten om akkurat de bygningsdelene. Det var ikke en mangel.
• Beløpet. Utbedringen av klukkelyden ble vurdert til 14 164 kroner. Etter at kjøperens egenandel er trukket fra, ble prisavslaget 4 164 kroner. Forsinkelsesrente ble også tilkjent.

Nemnda pekte på at kjøperen ikke hadde sendt inn noen nemndsanmodning med nye argumenter utover selve klagen.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser hvor stor vekt nemnda legger på risikoopplysninger som gjelder akkurat det som senere svikter. En TG 2 eller TG 3 for drenering, rør og bad, med kommentarer om alder og fall, gjør det vanskelig å hevde at feil var uventet.

Saken viser også at et krav på flere forhold kan ende med et lite beløp. Bare det ene forholdet som ikke var dekket av opplysningene ga et prisavslag, og egenandelen trekkes fra beløpet.

Kort oppsummert

• Kjøper krevde 168 063 kroner for feil ved bad, rør, avløp og fukt i garasje i en enebolig fra 1980.
• Bare klukkelyden fra kjøkkenvasken ble en mangel. De andre forholdene var dekket av risikoopplysninger.
• Kjøper fikk delvis medhold: 4 164 kroner i prisavslag, etter fradrag av egenandelen.