Feil ved innkledd pipe og reklamasjonsfristen: delvis medhold (FinKN 2025-476)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Trøndelag fra 1984, solgt for 8,95 millioner kroner med kontrakt 13. juni 2022. Kjøperen overtok 1. september 2022. Selger hadde kjøpt boligen i 2012 og opplyste i egenerklæringen at det tidligere hadde vært dårlig trekk i pipeløpet. En tidligere eier hadde satt inn en elektrisk avtrekksvifte, og den ble byttet ut i 2014.

Tilstandsrapporten ga skorstein og ildsted TG 0 og 1 (ingen eller små avvik). Den sa at skorsteinen var fra byggeåret, at det var en peisovn med glassdør i stua, og at det ikke var funnet funksjonssvikt.

Etter overtakelsen fikk kjøperen et varsel om tilsyn av pipa med dato 9. mai 2023. Der sto det at pipa var innkledd på de to nederste etasjene, at det var mistanke om feilmontering av en innbygd peisinnsats, og at slukkeutstyret burde byttes eller ha service. Kjøperen forklarte at fyringsforbud ble gitt muntlig ved kontrollen. Etter en videokontroll 3. juli 2023 kom det et skriv 4. juli 2023. Skrivet påpekte skader på flere pipeelementer, deler som manglet og åpninger mellom elementene, og krevde at forholdene ble rettet. Kjøperen reklamerte til selskapet 9. august 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 130 129 kroner. Beløpet var kostnaden ved nytt røykrør i stål og ny, godkjent innbygging av ildstedet. Kjøperen krevde også 4 000 kroner i saksutgifter og forsinkelsesrente. Kjøperen mente pipa ikke var i samsvar med tilstandsgraden, og at avviket var noe han ikke kunne vente. Selgers takstmann burde dessuten ha oppdaget at pipa var innkledd.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente reklamasjonen kom for sent (§ 4-19). Forholdet var kjent 9. mai 2023, og kjøperen hadde ikke hatt noen rimelig grunn til å vente tre måneder.

Hva nemnda la vekt på

Reklamasjonen kom i tide. Fristen begynte ikke å løpe 9. mai 2023. Da hadde tilsynet bare beskrevet en mistanke og oppfordret til flere undersøkelser. Først ved videokontrollen 3. juli 2023 ble skadene på pipeelementene synlige, og det ble klart at pipa manglet lufteløp og ikke var forskriftsmessig. Fra da kunne kjøperen vite at det var en mangel.

Pipa var en mangel (§ 3-2). Med TG 0 og 1 kunne kjøperen vente at pipa var i orden. Egenerklæringen om dårlig trekk i tidligere tid endret ikke det.

Beløpet. Nemnda vurderte skjønnsmessig og satte prisavslaget til 100 000 kroner (§ 4-12), med forsinkelsesrente. Kjøperen fikk også de 4 000 kronene i saksutgifter (§ 4-14). Kjøperens egenandel på 10 000 kroner ble trukket fra det samlede beløpet (§ 3-1 fjerde ledd).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en mistanke om feil ikke nødvendigvis starter reklamasjonsfristen. Fristen regnes fra du med rimelighet kan vite at det er en feil, og her var det først da videokontrollen klarla skadene. Det kan likevel være risikabelt å vente, og slike saker avgjøres etter en konkret vurdering.

Saken viser også at en høy tilstandsgrad har vekt. Ble pipa vurdert til TG 0 og 1, forventes det at den fungerer og er lovlig montert. Til slutt viser saken at prisavslaget kan bli lavere enn utbedringskostnaden når nemnda vurderer det skjønnsmessig.

Kort oppsummert

• En innkledd pipe fra 1984 fikk fyringsforbud og viste seg feilmontert og skadet, selv om tilstandsgraden var TG 0 og 1.
• Reklamasjonen kom i tide, fordi fristen først startet da skadene ble klarlagt 3. juli 2023.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 100 000 kroner i prisavslag av 130 129 kroner, og 4 000 kroner i saksutgifter. Avgjørelsen var enstemmig.