Byggekvote for utskillelse av tomt på småbruk: ikke medhold (FinKN 2023-456)

Hva saken gjaldt

Saken gjaldt et småbruk med flere bygninger og en stor tomt på 42 661 kvadratmeter, solgt for 6 700 000 kroner. Kontrakten ble skrevet 10.6.22, og kjøperen overtok 26.8.22. Eiendommen lå i et uregulert område som i kommuneplanen var satt av til landbruk, natur og friluftsliv.

Annonsen og salgsoppgaven sa at eiendommen hadde fått vedtatt en byggekvote for utskillelse av én enebolig-tomt. En byggekvote er en tillatelse fra kommunen til å bygge et visst antall boliger i et område, uten at det er en ferdig godkjenning av et byggeprosjekt. Salgsoppgaven gjentok flere ganger at byggekvoten ikke var en forhåndsgodkjenning. Oppføring av bolig ville fortsatt kreve tillatelse etter plan- og bygningsloven, og kvoten ville falle bort hvis kommunen ikke fikk en søknad innen utgangen av 2024. Megleren sendte kommunens dokumenter til kjøperen før kjøpet.

Etter overtakelsen mente kjøperen at kommunen kom til å nekte å dele fra en tomt, og at det bare ville bli tillatt å bygge én bolig på den eksisterende tomten.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 2 000 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), basert på en verdivurdering som anslo verditapet ved at tomten ikke kunne deles. Subsidiært, altså som et alternativ, krevde kjøperen 78 185 kroner til dekning av kostnader ved søknaden. Kjøperen mente at opplysningen om byggekvote var uriktig, og at det var avgjørende om opplysningen stemte da avtalen ble inngått.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det mente at opplysningene var riktige, og at kjøperen uansett hadde fått innvilget utskillelse av tomten.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde først gitt kjøperen medhold, fordi de la til grunn at opplysningen om byggekvote var feil. Etter at selskapet la frem dokumentasjon fra kommunen, ga sekretariatet selskapet medhold. Nemnda sluttet seg til dette og ga selskapet medhold. Kjøperen nådde ikke frem. Tre forhold veide tungt.

For det første hadde kjøperen 13.1.23 fått innvilget tillatelse til å dele fra tomten. Da det viste seg at kommunen sa ja, var det vanskelig å se at eiendommen avvek fra det kjøperen ble forespeilet (§ 3-1). Salgsoppgaven hadde heller ikke lovet noe annet enn en byggekvote som kunne føre til en søknad.

For det andre måtte kjøperen regne med å søke. Salgsoppgaven var tydelig på at byggekvoten ikke var en godkjenning. Kostnadene til søknaden, blant annet gebyrene fra kommunen på 33 185 kroner, var derfor noe kjøperen måtte forutse, og kunne ikke kreve dekket som prisavslag eller erstatning.

For det tredje kritiserte nemnda at kjøperen ikke hadde fortalt at søknaden var sendt og innvilget før sekretariatets første vurdering. Innvilgelsen kom dagen etter at klagen ble sendt til nemnda, og kjøperen hadde god tid til å opplyse om den. Nemnda mente også at det i en sak som denne ikke er urimelig å vente at kjøperen finner ut om en søknad vil bli innvilget før man klager til nemnda. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om byggekvote eller tomtedeling ikke er en garanti. Når salgsoppgaven sier at tillatelse fortsatt må søkes, er det kjøperens risiko at kommunen kan si nei, og at søknaden koster penger.

Den viser også at et krav om verditap faller bort når kommunen likevel sier ja. Verdivurderingen kjøperen la frem, hjalp lite da tomten kunne deles.

Til slutt viser saken at det lønner seg å teste om en påstand stemmer før du klager. Nemnda ville ha fått et helt annet bilde av saken hvis kommunens vedtak hadde vært kjent fra starten.

Kort oppsummert

• Kjøperen av et småbruk krevde 2 000 000 kroner fordi byggekvoten for en tomt ifølge ham ikke stemte.
• Kommunen innvilget senere utskillelse av tomten, og salgsoppgaven hadde advart om at søknad fortsatt var nødvendig.
• Nemnda ga selskapet medhold og kritiserte at kjøperen ikke hadde opplyst om vedtaket.