Ubrukelig vann fra borebrønn i gammel bolig: delvis medhold (FinKN 2024-1090)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1600-tallet, påbygget i 1914, solgt i mai 2022. Eiendommen hadde også et innredet båthus, et anneks og en hytte. Salgsoppgaven sa at alle byggene gjennomgående hadde behov for oppussing eller renovering.

Tilstandsrapporten ga vannledningene en lav TG 2 (avvik uten behov for umiddelbare tiltak) og opplyste at boligen hadde brønnvann som ikke var kontrollert for kvalitet. Takstmannen skrev at systemet var enkelt og fungerte fordi vanntrykket var lavt. Selger hadde svart nei på spørsmål om kjennskap til feil ved vann og avløp, og hadde leid ut båthus, anneks og hytte om sommeren uten klager på vannet.

Kjøperen overtok i august 2022 og pusset opp båthuset, som var koblet til borebrønnen. Da oppussingen var ferdig, viste vannet seg å være misfarget, først brunt og så melkehvitt. Prøver viste blant annet høye verdier av jern og turbiditet (uklarhet). Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) i november og desember 2023. En vannteknikker fant betydelig innlekk av overvann i toppen av borehullet. Vannet ble ikke bedre etter rens, og senere rapport sa at det ikke kunne brukes til noen form for husholdning.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 250 000 kroner, inkludert egeninnsats. Kjøperen hadde måttet bore flere brønner fordi de første forsøkene ga ubrukelig vann, og til slutt gravd en ny brønn. Kjøperen mente at vannet hadde vært ubrukelig helt siden brønnen ble boret, og at selger måtte ha vært klar over det.

Forsikringsselskapet, HDI, avviste kravet. Selskapet mente at kjøperen hadde meldt fra for sent, at det ikke var holdepunkter for at selger kjente til problemet, og at forholdet var forventbart. Selskapet mente også at selger ikke kunne svare for kjøperens mislykkede utbedringsforsøk.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga delvis medhold og tok stilling til tre spørsmål.

For det første fristen. Nemnda mente at reklamasjonsfristen først begynte å løpe da kjøperen var ferdig med oppussingen, og at det var reklamert innen rimelig tid etter avhendingsloven § 4-19.

For det andre om det var en mangel etter § 3-2. Alder og privat brønn innebærer en risiko, og nemnda har tidligere sagt at en privat brønn er en usikker vannkilde. Men det var bare opplyst at kvaliteten ikke var kontrollert, ikke noe mer. At vannet ikke kan brukes til drikke eller husholdning i det hele tatt, er noe kjøperen ikke måtte regne med. Nemnda fant derfor en mangel og trengte ikke vurdere § 3-7 eller § 3-8.

For det tredje beløpet. Kjøperen hadde dokumentert cirka 150 000 kroner i fakturaer på 98 890 og 46 908 kroner. Flertallet la til grunn at det måtte bores tre hull, men gjorde fradrag fordi risikoopplysningene ved salget gjorde at kjøperen fikk en bedre løsning enn den opplyste (standardheving). Etter egenandelen satte flertallet prisavslaget til 100 000 kroner.

Mindretallet mente selger ikke skulle bære risikoen for at kjøperens egne fagfolk måtte bore tre hull, og støttet sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) beløp på 50 000 kroner. Dissens betyr at nemndsmedlemmene var uenige.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om privat brønn ikke fritar selger for alt. Kjøperen må regne med at vannet kan variere i kvalitet og mengde. Men vann som ikke kan brukes til noe, er noe annet enn en brønn som trenger vedlikehold.

Reklamasjonsfristen kan begynne å løpe først når kjøperen har hatt en reell mulighet til å oppdage feilen, her etter oppussingen. Det er likevel trygt å melde fra så snart problemet er klart.

Beløpet er ofte det vanskeligste. Nemnda la vekt på det som var dokumentert, og kostnader ut over dokumentasjonen ga ikke uten videre dekning.

Kort oppsummert

• Vannet fra borebrønnen i en gammel bolig var misfarget og ubrukelig, og reklamasjonen kom i tide.
• Nemnda fant en mangel, men prisavslaget ble bare 100 000 kroner av kravet på 250 000 kroner.
• Kjøperen fikk delvis medhold, og nemnda var delt om beløpet.