Fremtidig VVS-vedlikehold i borettslag fra 1921: ikke medhold (FinKN 2024-797)

Hva saken gjaldt

Boligen var en ettroms leilighet sentralt på Østlandet, i et borettslag der bygget var oppført i 1921. Den ble solgt for 4,3 millioner kroner ved kontrakt i juli 2023. Salgsoppgaven listet opp mye større vedlikehold som allerede var gjort, blant annet tak, vinduer, ytterdører og brannvarsling. Den nevnte også en tilstandsvurdering med forslag til vedlikeholdsplan for en tiårsperiode fra 2019. Styreleder hadde opplyst at det ikke var vedtatt noen økning av fellesgjeld eller felleskostnader.

I tilstandsrapporten fikk avløpsrørene «lys» TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak). Rapporten viste at over halvparten av forventet levetid på de eldre støpejernsrørene var brukt opp. I egenerklæringen svarte selger nei på om han kjente til vedtak eller forslag som kunne gi økte felleskostnader.

Før overtakelsen fikk kjøperen vite at borettslaget var anbefalt å oppgradere VVS-anlegget. Kjøperen tok forbehold ved overtakelsen og holdt tilbake 300 000 kroner av kjøpesummen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 300 000 kroner, med forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at oppgraderingen var upåregnelig, at det ikke var nevnt i salgsoppgaven, og at megleren på visning hadde sagt at det ikke var planlagt arbeid på VVS. Kjøperen mente også at selger hadde brutt opplysningsplikten (plikten til å fortelle om forhold man kjenner til).

Selgerens forsikringsselskap svarte at det var opplyst om vedlikeholdsplanen ved salget, at det ikke var upåregnelig med rehabilitering av et så gammelt bygg, og at det ikke var gitt mangelfulle opplysninger. Selskapet bestred også at det var sagt noe muntlig om rørene på visning.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant ingen mangel. Tre ting veide tyngst.

For det første alderen. Bygget var over 100 år gammelt, og kjøperen måtte regne med at det kunne være behov for oppgradering. VVS-anlegget sto ikke på listen over utførte tiltak, så det var ikke uvanlig at det gjenstod arbeid.

For det andre var ingenting vedtatt. Anbefalingen fra 2019 var bare en anbefaling i en plan. Det var verken vedtatt eller foreslått å oppgradere rørene, og salgsoppgaven sa uttrykkelig at det ikke var vedtatt økte kostnader. Det var heller ikke innhentet pristilbud, og det var uavklart når arbeidet eventuelt ville komme.

For det tredje kunne ikke nemnda se at selger kjente til konkrete planer. Årsmøteprotokollen sa ingenting om VVS-anlegget, og økningen i felleskostnadene som var omtalt der, gjaldt uavhengig av rørene.

Avgjørelsen ble truffet under dissens (uenighet i nemnda). Mindretallet mente at selger hadde brutt opplysningsplikten, fordi rørbehovet var den største kostnaden i vedlikeholdsplanen og burde vært trukket frem. Men også mindretallet mente at dette ikke hadde påvirket avtalen, blant annet fordi tilstandsrapporten allerede ga signaler om at rørene var modne for utskifting. Derfor endte alle med samme resultat.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en anbefaling i en gammel vedlikeholdsplan ikke gjør en bolig mangelfull, så lenge borettslaget ikke har vedtatt arbeid eller innhentet priser. I gamle bygg regnes rehabilitering av rør som noe kjøperen må kunne vente. Signaler i tilstandsrapporten, som her om levetid på rørene, teller med når nemnda vurderer hva kjøperen kunne forvente.

Kort oppsummert

• Kjøperen holdt tilbake 300 000 kroner fordi VVS-anlegget i et borettslag fra 1921 kunne måtte oppgraderes.
• Nemnda mente oppgraderingen ikke var upåregnelig, og at ingenting var vedtatt eller prissatt på salgstidspunktet.
• Selskapet fikk medhold. Nemnda var delt i begrunnelsen, men ikke i resultatet.