Feil vedtekter om korttidsutleie i leilighet fra 1951: medhold (FinKN 2026-884)

Hva saken gjaldt

Leiligheten ble solgt for 37,5 millioner kroner med kjøpekontrakt av 26.3.25. Den var bygget i 1951 og rehabilitert i 2005 og 2016, og ble markedsført som en unik og eksklusiv leilighet på ett plan med innglasset terrasse og privat takterrasse. Kjøperen var et aksjeselskap, og overtok 15.5.25.

Prospektet sa at boliger i et eierseksjonssameie som hovedregel kan leies ut fritt, men at vedtektene kan sette begrensninger. Vedlagt lå vedtektene fra 2018. De henviste til eierseksjonsloven og nevnte ingen grense for korttidsutleie. Kjøpekontrakten viste at kjøperen tok forbehold om rett til å annonsere for mulig utleie fra overtakelsen.

Etter overtakelsen fikk kjøperen vite at sameiet i 2020 hadde vedtatt at korttidsutleie av hele seksjonen ikke var tillatt i mer enn 60 døgn i året. Loven har 90 døgn som utgangspunkt. Kjøperen reklamerte (varslet selger om mangelen) i juni 2025.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen hadde planlagt korttidsutleie i et eksklusivt segment og mente at leiligheten kunne leies ut for en døgnpris på 30 000 kroner. Kjøperen krevde erstatning for tapte leieinntekter, subsidiært for verditap, avrundet til 6 millioner kroner.

Forsikringsselskapet, som dekket selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selskapet erkjente at feil vedtekter var lagt frem, men mente at hverken selger eller megler hadde opptrådt grovt uaktsomt, at opplysningen ikke hadde påvirket avtalen, og at en profesjonell kjøper burde ha undersøkt selv. Det viste også til at boligen ble solgt uten forbehold om tilstanden («som den er»), og at kjøperen måtte rette kravet mot sameiets forretningsfører. Selskapet la frem uttalelser fra meglere om at adgang til korttidsutleie ikke påvirker prisen på en slik seksjon.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tok med seg sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) vurdering, og la vekt på tre ting.

For det første at opplysningene var uriktige. Vedtektene som ble lagt frem, var ikke lenger gjeldende, og de ga et inntrykk av at utleie kunne skje uten en slik begrensning. Dette ble ikke bestridt.

For det andre at temaet var aktuelt før kjøpet. Korttidsutleie var et tema før avtalen ble inngått, blant annet fordi kjøperen tok forbehold om å annonsere for utleie. Selskapet hadde derfor ikke greid å vise at feilen ikke påvirket avtalen.

For det tredje beløpet. Nemnda kunne ikke ta stilling til hvor stort prisavslaget eller erstatningen burde være. Det var for mange usikre punkter, blant annet hvor lenge kjøperen ville bo der, utviklingen i leiemarkedet, endringer i vedtektene og hvilken rente som skulle brukes. Meglervurderingene ga heller ikke et forsvarlig grunnlag.

Nemnda slo derfor bare fast at det forelå en mangel.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at utdaterte vedlegg kan gi mangel, også når feilen ikke er gjort med vilje. Det kan bety mye at kjøperens planer var kjent før kjøpet.

Den viser også at medhold ikke betyr penger. Når nemnda ikke har grunnlag for å beregne tapet, ser den bort fra beløpet. Ved store krav som bygger på fremtidig inntjening, er beregningen usikker, og kravet kan måtte avgjøres andre steder.

Kort oppsummert

• Vedtektene som fulgte prospektet var utdaterte og nevnte ikke grensen på 60 døgn for korttidsutleie.
• Nemnda fant opplysningssvikt og en mangel, og kjøperen fikk medhold.
• Nemnda fastsatte ikke beløpet på grunn av for stor usikkerhet.