Parkslirekne på småbruk fra 1900 med stor tomt: ikke medhold (FinKN 2026-172)

Hva saken gjaldt

Boligen var et småbruk fra 1900, solgt for 8 millioner kroner ved kontrakt i juli 2024. Eiendommen var på ca. 88 dekar, med dyrket jord, produktiv skog, mark og bebygd grunn. Salgsoppgaven beskrev småbruket som sjarmerende og idyllisk, med to store veksthus og gamle drueplanter. Selger hadde eid det siden 2019, og egenerklæringen inneholdt ingenting om planter.

Kort etter kontrakten var kjøperen på besøk. Ifølge forsikringsselskapet fortalte selger da muntlig at det var parkslirekne på eiendommen. Kjøperen holdt tilbake halvparten av kjøpesummen, overtok i august 2024, klaget noen dager senere og krevde deretter at avtalen skulle heves.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 629 788 kroner, og subsidiært 1 500 000 kroner, med forsinkelsesrenter. Det første beløpet bygde på et tilbud fra en landskapsentreprenør. Kjøperen mente at planten var upåregnelig og at opplysninger var holdt tilbake, og viste til at eieren har plikt til å kontrollere planten. En megler mente verdien var redusert på grunn av risikoen for spredning og arbeid i flere år.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det viste til at et gammelt småbruk med mange slags vekster gjør at kjøperen må regne med noe av hvert, at det ikke var vedtatt at planten måtte fjernes, og at selger ikke kjente til planten som problem. Selger hadde selv ikke opplevd problemer, og planten hadde ikke spredt seg i hans tid.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig. Den fant hverken mangel etter § 3-2 eller § 3-7. Tre ting veide tyngst.

For det første var eiendommen et småbruk. Etter markedsføringen var det påregnelig at tomten hadde mange plantearter. Nemnda understreket at det må vurderes konkret hvor viktig tomten er, hvordan den ser ut og hvordan den ble solgt.

For det andre var omfanget uklart. Tilbudet og meglerens uttalelse tydet på at planten satt samlet rundt veksthuset på nordsiden. Nemnda mente ikke at det var sannsynliggjort at forekomsten var særlig stor. Det var heller ikke vist at kjøperens bruk av tomten var påvirket.

For det tredje ligger det en plikt i naturmangfoldloven § 69 til å holde planten under kontroll, men ikke til å fjerne den helt. En offentlig handlingsplan sier at man ikke bør sette i gang bekjempelse uten en langsiktig plan, siden halvveis tiltak ofte gjør veksten verre. Nemnda la dette til grunn og kunne ikke se at kjøperen hadde plikt til mer. Nemnda mente derfor at meglerens anslag om stor verdireduksjon ikke var sannsynliggjort.

For § 3-7 tok nemnda ikke stilling til om opplysningene var ufullstendige. Selv om de var det, var ikke vilkåret om at det må ha påvirket avtalen oppfylt, siden omfanget var ukjent og ikke sannsynliggjort å være stort.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Den samme planten ga kjøperne medhold i andre saker, men ikke her. Forskjellen var størrelsen og typen eiendom. På en stor, variert eiendom med mye natur er forventningene til plantelivet mer beskjedne enn på en tomt som er markedsført som pent opparbeidet hage.

Saken viser også at kjøperen må kunne vise hvor stor forekomsten er. Et tilbud om bekjempelse og en meglers anslag er ikke nok alene hvis omfanget er uklart.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant parkslirekne på et småbruk fra 1900 og krevde 629 788 kroner, subsidiært 1 500 000 kroner.
• Nemnda mente omfanget ikke var sannsynliggjort, at tomten ikke var påvirket, og at kjøperen bare må holde planten under kontroll.
• Forsikringsselskapet fikk medhold, og nemnda var enstemmig.