Skjeve gulv og lekkasje i leilighet fra 1988/89: delvis medhold (FinKN 2026-805)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet på Vestlandet fra 1988/1989, solgt for 9,4 millioner kroner i mai 2023. Den ble solgt som dødsbo, og selger hadde ikke kjennskap til eiendommen. Tilstandsrapporten ga gulv mot grunn og vinduer TG 1 (ingen avvik). Taktekking, veggkonstruksjon og innvendige overflater fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Om taket sto det blant annet at det var mye mose, at tekkingen var original, og at restlevetiden var begrenset.

I underkant av to år etter overtakelsen reklamerte (meldte fra om mangelen) kjøper på flere forhold. En byggmester fant ujevne gulv i store deler av boligen, med en høydeforskjell på 3,2 cm. Årsaken var byggefeil fra oppføringen. Ni vinduer hadde for lite helning på vannbrettet i underkant. Yttertaket hadde to feil som slapp inn vann, rundt en ventilasjonsgjennomføring og over carporten, der helningen var svak.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 323 156 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrenter. Kjøper mente at gulvene og vinduene, som begge var TG 1, var i dårligere stand enn forventet, og at taket hadde konstruksjonsfeil. Kjøper mente også at reklamasjonen ikke var for sen.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, hevdet at kjøper hadde meldt fra for sent. Det mente også at forholdene lå innenfor det man kan vente i en bolig fra denne tiden. Det viste også til en rapport fra en takstmann som ikke hadde vært i boligen. Den mente at skjevhetene ikke kunne bekreftes og at tiltakene var for omfattende. Selskapet mente at et eventuelt prisavslag måtte gi et stort fradrag for at boligen ble bedre enn før.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper medhold, og nemnda sluttet seg til det. Fire ting veide tyngst.

For det første var reklamasjonen i tide. Kjøper oppdaget skjevheten i mars 2025 og meldte fra i april. Takstmannen i 2023 hadde selv ikke sett den, og det var ikke opplyst om skjeve gulv ved salget.

For det andre var gulvene en mangel. Skjevhetene skyldtes byggefeil, og gulvet var gitt TG 1. Selskapets rapport uten befaring rokket ikke ved funnene til den som hadde vært på stedet.

For det tredje var vinduene en mangel, fordi feilen ikke var påregnelig når vinduene var fra 2017 og 2020 og hadde TG 1.

For det fjerde var taket et grensetilfelle der nemnda var i tvil. Taket var gammelt og hadde TG 2, men det var ikke opplyst om konkrete avvik utover alder og mose. Mangelen var avgjort av at slike opplysninger manglet.

Nemnda godtok kjøpers justerte krav på 313 156 kroner, men gjorde et fradrag fordi utbedringen ga høyere standard. Prisavslaget ble satt til 270 000 kroner, og kjøper fikk delvis medhold. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en kjøper kan nå frem selv om det går nesten to år før reklamasjonen, når feilen først ble oppdaget kort tid før. Det er derfor viktig å kunne vise når og hvordan feilen ble oppdaget. Feil fra oppføringen på bygningsdeler med TG 1 er vanskelige for en selger å forklare bort.

Selv når kjøper vinner, får kjøper sjelden hele kravet dekket. Nemnda trekker fra for standardheving og for kjøperens egenandel.

Kort oppsummert

• Leilighet fra 1988/1989 med skjeve gulv, feil ved vinduer og lekkasjer i tak og carport.
• Kjøper krevde 323 156 kroner. Selskapet mente kravet kom for sent og at feilene var forventbare.
• Nemnda mente reklamasjonen var i tide og at alt var mangler. Prisavslaget ble satt til 270 000 kroner, altså delvis medhold.