Omfattende museskader i enebolig fra 1973: delvis medhold (FinKN 2023-444)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1973, solgt for 3 850 000 kroner ved kontrakt i mars 2022 og overtatt i juni 2022. Salgsoppgaven beskrev en bolig med normal, eldre standard som var godt vedlikeholdt både utvendig og innvendig, men som hadde bygningsdeler nær slutten av levetiden. Kledningen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med småsprekker, svertesopp og lufting som ikke var etter dagens anbefaling. Selger hadde bodd i huset siden det ble bygget, og svarte nei i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) på spørsmål om skadedyr. Det sto ingenting om musesikring.

Kort tid etter overtakelsen begynte kjøperen å pusse opp innvendig, og fant store museskader. Et skadedyrfirma fant flere store bol, isolasjon full av ganger og det de kalte nesten ekstreme mengder avføring og urin, særlig i to rom i kjelleretasjen. De mente mus sannsynligvis hadde hatt tilgang helt siden huset ble bygget, fordi det manglet sikring mot skadedyr. Riving av himling og sanering av bjelkelag ble anbefalt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 225 000 kroner, pluss rente. Kjøperen mente ekstreme mengder skjulte museskader ikke var noe man kunne forvente ut fra det som ble vist frem før kjøpet. Da huset ble bygget, var det en anbefaling om å tette mot mus, og det regnes som vanlig byggeskikk.

Selskapet som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) avviste kravet. Det mente skadene var påregnelige med tanke på husets alder og risikoopplysningene, og at det ikke var noe krav om musesikring da huset ble oppført.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at selgers takstmann måtte kjenne til den manglende musesikringen. Nemnda tok ikke stilling til det, men kom til at boligen hadde en mangel etter den nye avhendingsloven § 3-2. Tre ting veide tyngst.

For det første la nemnda skadedyrfirmaets rapport til grunn. Den viste at mus trolig hadde vært i huset lenge og at skaden var stor.

For det andre kunne kjøperen regne med at det kunne være mus i et hus fra 1973, og at det ikke var opplyst om oppgradert musesikring. Men skader i dette omfanget var ikke påregnelige.

For det tredje sto det ingen konkrete risikoopplysninger om mus i salgsdokumentene. Mangelen var derfor et avvik fra det kjøperen med rimelighet kunne forvente.

Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 180 000 kroner, minus egenandelen på 10 000 kroner, og kjøperen fikk også renter. Beløpet er lavere enn kravet på 225 000 kroner, og derfor er det delvis medhold. Nemnda mente at kjøperen får noen oppgraderinger av utbedringen, men at fradraget ikke kunne settes for høyt, fordi arbeidet i hovedsak var ny isolasjon og nytt panel som svarte til det som var der fra før. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en eldre bolig ikke fritar selger fra ansvar for alt. Kjøperen må regne med noe mus i et gammelt hus, men ikke med omfattende skjulte skader, når salgsdokumentene ikke advarer om det.

Saken viser også at det kan være nok til å få et prisavslag at skaden er større enn det som var påregnelig, uten at det trengs bevis for at selger kjente til den. Det er selgers manglende kjennskap som ikke hjalp her. Beløpet blir likevel vurdert etter skjønn, og det gjøres fradrag for egenandelen og for en viss standardheving.

Kort oppsummert

• Store museskader skjult i konstruksjon og isolasjon i en enebolig fra 1973, oppdaget under oppussing.
• Nemnda mente omfanget var mer enn en kjøper med rimelighet kunne vente uten konkrete risikoopplysninger.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Prisavslaget ble 180 000 kroner minus egenandel på 10 000 kroner, mot et krav på 225 000 kroner.