Fukt i garasjetak og uthus ved enebolig fra 1970: ikke medhold (FinKN 2025-337)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1970, solgt for 3,55 millioner kroner i desember 2022. På tomten sto en frittliggende dobbel garasje og et uthus. Begge var vist på bilder i salgsprospektet og omtalt som positive sider ved eiendommen. Tilstandsrapporten beskrev dem kort, men ga dem ikke tilstandsgrad. Rapporten opplyste at den ene garasjeporten ikke virket, og at takkonstruksjonen hadde noe svai ved gesimsen.

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på spørsmål om utettheter eller utførte arbeider ved terrasse, garasje, tak eller fasade. Selger hadde eid boligen siden 1969.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen fukt i både garasjen og uthuset. Kjøperen reklamerte i februar 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 135 745 kroner, i tillegg til 6 300 kroner i takstutgifter og forsinkelsesrente. Kjøperens takstmann fant en garasje med lekkasje i taket, der det var brukt tape på takstein, og en bod med fuktskader og råte i nedre del av veggen. Utbedringen ble anslått til 48 370 kroner for garasjen og uthuset. En annen takstingeniør anslo 122 375 kroner for uthuset alene.

Kjøperen mente at begge byggene var i dårligere stand enn ventet, og at selger visste eller burde visst om avvikene og ga uriktige opplysninger.

Selskapet, som var selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Det viste til at byggene var 52 år gamle ved salget og at opplysningene gjorde forholdene påregnelige. Selger benektet at hun kjente til forholdene.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg i hovedsak til det. Tre ting veide tyngst.

For det første selgers kunnskap. Nemnda så ingen konkrete holdepunkter for at selger kjente til forholdene, og fant ikke sannsynliggjort at det var gitt uriktige opplysninger (avhendingslova §§ 3-7 og 3-8).

For det andre alderen. Når intet annet er opplyst, må kjøperen regne med at bygningsdelene er fra byggeåret og bygget slik man bygde da. Takstmannen mente garasjen var fra 1993, men det året stod ikke i salgsdokumentene. Nemnda la derfor til grunn at garasjen var 52 år gammel ved kontrakten. Kjøperens forventninger bygger på det som ble opplyst før salget, ikke på det som oppdages etterpå.

For det tredje det synlige. Kjøperens egne takstmenn beskrev garasjen som moden for total renovering, med lett synlig lekkasje og tape på taket. Uthuset var i dårlig stand og hadde vegger som var fuktskadet nederst. Nemnda mente dette måtte ha vært synlig på visning, og at byggene ikke var tilstandsvurdert. Kjøperen kunne derfor ikke vente at de var i god stand (avhendingslova § 3-2).

Nemnda merket seg at problemene ble oppdaget kort tid etter overtakelsen, men det endret ikke vurderingen.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at bygninger som er nevnt i salgsdokumentene, men ikke tilstandsvurdert, ikke gir grunn til å tro at de er i god stand. Uten vurdering kan kjøperen ikke lene seg på at det ikke er nevnt avvik.

At noe blir oppdaget kort tid etter overtakelsen, er ikke nok. Nemnda ser på hva som var synlig og opplyst før kontrakten, og på hvor gammelt bygget er.

Kort oppsummert

• Fukt og råte ble funnet i garasje og uthus fra 1970, som var vist i salgsprospektet, men ikke tilstandsvurdert.
• Nemnda fant ingen holdepunkter for at selger kjente til forholdene, og mente skadene måtte ha vært synlige for en interessent.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.