Skjev ytterdør fra 1903 i totaloppusset leilighet: ikke medhold (FinKN 2024-948)

Hva saken gjaldt

Leiligheten var en fireromsleilighet i fjerde etasje i en bygård fra 1903. Den ble solgt for 9,7 millioner kroner ved kjøpekontrakt av 25.10.23 og overtatt 24.11.23. Salgsoppgaven kalte den særegen og flott, med eksklusive oppgraderinger, og opplyste at den var totaloppusset i 2019 og 2020.

Tilstandsrapporten ga punktet vinduer og dører TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Bare vinduene var omtalt. De var fra 1983 og hadde trolig svekket isoleringsevne, og rapporten anbefalte å vurdere å bytte dem.

Kort etter overtakelsen fant kjøperen at ytterdøren var skjev i overkant. Da det ble kaldt, kom det kald luft inn gjennom en glippe på to til tre centimeter. En lås øverst på døren lot seg ikke låse på grunn av skjevheten.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen ville ha utbedringskostnadene dekket. En møbelsnekker mente døren ikke kunne rettes med akseptabelt resultat og anbefalte ny dør. Kjøperen la frem to pristilbud på ny ytterdør, på 120 839 og 170 000 kroner uten montering.

Kjøperen mente døren var en mangel med direkte funksjonsfeil. Selger hadde kjent til skjevheten, og feilen var ikke synlig for interessentene på visningen, fordi ytterdøren sto åpen.

Selskapet (selgers boligselgerforsikring) avviste kravet. Ytterdøren var synlig ved visning, og skjevheten kunne kjøperen lett ha oppdaget. Selskapet mente også at boligen stemte med det kjøperen kunne forvente ut fra alder og synlig tilstand, og at det var gitt nok risikoopplysninger. Selger forklarte at døren hadde vært slik siden selger kjøpte boligen i 2009, og at det ikke var ansett som unormalt i en gammel bygård.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold. Det mente skjevheten var upåregnelig når boligen var beskrevet som totaloppusset. Nemnda kom til et annet resultat, og sa selv at den fant saken tvilsom. Den la vekt på tre ting.

For det første var døren en original dør fra 1903 uten direkte funksjonsfeil, og skjevheter er ikke uvanlige i så gamle bygårder.

For det andre var kulden og trekket gjennom glippen på to til tre centimeter antakelig begrenset, siden leiligheten ligger i fjerde etasje. Nemnda så heller ikke bort fra at mange kjøpere gjerne vil beholde en original bestanddel som dette.

For det tredje var oppussingen omtalt uten at dørene var med, og tilstandsrapporten ga vinduer og dører TG 2. Selv om døren ikke ble kommentert der, inngikk opplysningen i den samlede vurderingen. Selger hadde dessuten opplyst at skjevheten var like gammel som selgers eierskap fra 2009, og at den ikke ble sett på som et problem.

Samlet ble det ikke en mangel etter § 3-2 (boligen må stemme med det kjøperen med rimelighet kunne vente). Nemnda fant heller ikke grunnlag for mangelsansvar etter § 3-7, som gjelder forhold selger kjente eller måtte kjenne til og ikke opplyste om.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en boligs alder og karakter betyr mye for hva du kan forvente. Salgsoppgavens ord om oppussing gjelder vanligvis det som faktisk er oppusset. En original bestanddel i en gammel bygård kan ha skjevheter og slitasje som du må regne med, særlig når tilstandsrapporten har gitt avviksgrad for vinduer og dører under ett. Saken viser også at sekretariat og nemnd kan vurdere samme forhold ulikt når det er skjønnsmessig.

Kort oppsummert

• Ytterdøren i en leilighet fra 1903 var skjev og hadde en glipe i overkant.
• Sekretariatet mente det var en mangel, men nemnda mente under tvil at den originale døren var påregnelig for en så gammel bolig.
• Kjøperen fikk ikke medhold.