For smal garasjeplass i rekkehus fra 1979: medhold (FinKN 2024-895)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 1979 i et borettslag på Østlandet. Den ble solgt for 4,9 millioner kroner ved kjøpekontrakt datert 30.8.22, og kjøper overtok 15.10.22. Til boligen hørte en garasjeplass på 13 kvadratmeter i en felles garasjerekke. Salgsoppgaven sa at garasjene var oppgradert i 2018, og at det fantes ferdigattest fra 2019 for riving og oppføring av garasjeanlegg. Tilstandsrapporten oppga garasjens byggeår som ukjent og nevnte ombygging i 2018 og 2019.

Kjøperne flyttet inn 3.12.22 og hadde da ikke bil. Da de skulle bruke garasjen 2.2.23, fant de at den var for smal til bilen de hadde skaffet. De målte bredden til 215 cm. De oppdaget også at riving og gjenoppbygging av garasjeanlegget ikke gjaldt deres enhet, som bare hadde fått maling og ny garasjedør. Kjøperne reklamerte (meldte fra om mangelen) 15.2.23.

Selger forklarte at garasjen var åpen på visning, at garasjens størrelse var oppgitt, og at det ved overtakelsen ble fortalt at den hadde vært brukt daglig til en liten bil. Kjøperne hadde også fått vite at skumgummi på veggen var hengt opp for å beskytte bildøren fordi garasjen var smal.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 115 000 kroner, en egenandel på 4 000 kroner for utgifter til saken og forsinkelsesrenter. Grunnlaget var en verdivurdering fra en megler, som anslo verdiforringelsen til 125 000 kroner. Kjøperne mente at de ikke var gjort kjent med at garasjen var så smal at bare små biler kunne stå der, og at opplysningen om riving og gjenoppbygging var uriktig for deres enhet.

Selskapet var selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det avviste kravet. Det viste til at størrelsen var oppgitt, at kjøperne kunne undersøkt garasjen selv, at det var forklart hvorfor det var skumgummi på veggen, og at salgsrapporten viste at garasjen bare var ombygd. Selskapet mente også at kjøperne hadde reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kalte saken et grensetilfelle på flere punkter, men landet likevel på kjøpernes side.

For det første reklamerte kjøperne i tide. Reklamasjonsfristen begynner normalt å løpe når boligen tas i bruk, og feilen ble først oppdaget da garasjen skulle brukes. Selskapet har bevisbyrden (ansvaret for å bevise) for at det ble reklamert for sent. Det gikk fire måneder fra overtakelsen, men fristen ble regnet fra 2.2.23.

For det andre ga salgsdokumentene et uklart bilde. Ordene oppgradert, ombygget og oppføring ble brukt om hverandre, og det kom ikke tydelig frem at riving og gjenoppbygging ikke gjaldt kjøperens enhet. Risikoen for slik uklarhet ligger hos selger.

For det tredje har selger opplysningsplikt (§ 3-7 og § 3-8), som går foran kjøperens plikt til å undersøke. Når en parkeringsplass er så liten at den i praksis ikke kan brukes som biloppstillingsplass, bør det opplyses om. Å nevne det først ved overtakelsen er ikke nok. Nemnda mente at selger nødvendigvis måtte vite at vanlige biler ikke kunne stå der, og at en garasjeplass normalt påvirker kjøpsbeslutningen.

Prisavslaget (§ 4-12) ble satt til megleruttalelsen, siden selskapet ikke hadde bestridt den. Etter fradrag for kjøpers egenandel ble det 115 000 kroner. Kjøperne fikk også de 4 000 kronene og forsinkelsesrenter.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en garasjeplass som ikke kan brukes til vanlige biler, er noe selger må si fra om. Det er ikke nok at størrelsen står oppgitt i kvadratmeter eller at plassen kunne sees på visning.

Saken viser også at fristen for å melde fra kan begynne å løpe først når kjøper faktisk tar gjenstanden i bruk. Men fire måneder ble regnet som et grensetilfelle.

Kort oppsummert

• Garasjeplassen til et rekkehus fra 1979 var for smal til en vanlig bil, og salgsdokumentene var uklare om oppgraderingen.
• Nemnda mente at kjøperne reklamerte i tide, og at selger måtte ha opplyst tydelig om plassens begrensninger.
• Kjøperne fikk medhold og et prisavslag på 115 000 kroner, i tillegg til 4 000 kroner og forsinkelsesrenter.