Råte under kjøkken og bad i bygård fra 1895: ikke medhold (FinKN 2025-499)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i en bygård fra 1895, solgt for 4,9 millioner kroner ved kontrakt av 19.5.23 og overtatt 9.7.23. Den ble markedsført som lekker og velholdt, med et koselig kjøkken med flott særpreg. I tilstandsrapporten fikk etasjeskillet TG 3 (store eller alvorlige avvik) på grunn av store høydeforskjeller i gulvene, og kostnaden ble anslått til 50 000 til 100 000 kroner. Vannledningene fikk mørk TG 2 (avvik det kan være aktuelt å gjøre noe med), og det ble påpekt at lekkasjevann fra rør-i-rør-systemet ikke ble ledet til sluk. Kjøkkenets overflater og innredning og avtrekket fikk også mørk TG 2, med fuktskjolder og svelling i bunnplaten i et benkeskap. Badet var fra 2006 og manglet dokumentasjon.

Etter overtakelsen fant kjøper merker på veggen over et overskap på kjøkkenet. En analyse viste kondensmuggsopp ved et kobberrør, og utbedringen ble anslått til om lag 20 000 kroner. I juni 2024 ble det ved oppussing av soverommet funnet råte i bærende bjelker under kjøkken og bad. Den mest sannsynlige årsaken var lekkasje fra kjøkkenvasken eller avløpet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 516 400 kroner, 4 000 kroner for egenandel og forsinkelsesrente. Utbedring av råten, med riving og gjenoppbygging av bad og kjøkken, var priset til 493 900 kroner. Kjøper mente at råte i en velholdt leilighet med kjeller under var upåregnelig (§ 3-2), og at selger og takstmannen hadde gitt mangelfulle opplysninger om muggsoppen (§ 3-7).

Selgers forsikringsselskap viste til boligens alder og til de mange risikoopplysningene om vannledninger, kjøkken, overflater og gulv. Selskapet mente også at det ikke var bevis for at selger kjente til muggsoppen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. Tre ting veide tyngst.

For det første fant nemnda ingen bevis for at selger kjente til muggsoppen og holdt noe tilbake. Takstmannen hadde vært i boligen omkring ti måneder før overtakelsen. Det var ukjent hvor synlig muggsoppen var da, og opplysningssvikt hos takstmannen var ikke sannsynliggjort.

For det andre må kjøper legge til grunn at bygningsdelene er fra byggeåret og bygget etter datidens byggeskikk, med mindre annet er opplyst. Boligen var over 120 år gammel.

For det tredje ble det gitt mange konkrete og generelle risikoopplysninger om nettopp vannledninger og gulv og etasjeskiller. Etter en samlet vurdering lå råten innenfor det kjøper måtte forvente. Nemnda mente at det at leiligheten lå i første etasje med kjeller under, riktignok tilsa lite fuktbelastning fra grunnen, men ikke tilstrekkelig til at det ble en mangel.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at i en svært gammel bolig, med mange advarsler i tilstandsrapporten om vann, gulv og våtrom, er terskelen høy for å få medhold når skade senere viser seg. Advarslene trenger ikke nevne akkurat den skaden som kommer. Det er det samlede bildet som teller. Feil oppdaget under oppussing en tid etter overtakelsen, uten bevis for at selger kjente til dem, gir sjelden krav.

Kort oppsummert

• Kondensmugg på kjøkkenet og råte i bærende bjelker i en leilighet i en bygård fra 1895.
• Nemnda mente at det var gitt mange risikoopplysninger, og det var ikke sannsynliggjort at selger eller takstmannen holdt noe tilbake.
• Selskapet fikk medhold. Kjøper nådde ikke frem med kravet på 516 400 kroner.