Lekkasje fra tak og strid om utbedring: ikke medhold (FinKN 2025-742)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1995 med godkjent leilighet. Den ble solgt for 6,55 millioner kroner. Tilstandsrapporten ga takvinduene TG 1 (ingen funksjonssvikt), for de var fra 2020. Selve taktekkingen var fra byggeåret og fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Taksteinen var etter rapporten av eldre dato, med redusert restlevetid, men undertaket under steinen ble omtalt som bra. Taket var bare inspisert fra bakken.

I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligens tilstand) opplyste selger om at tidligere eier hadde hatt noen dråper lekkasje i hagestua ved mye regn, og om at det av og til falt av små flak fra taksteinen.

Etter overtakelsen reklamerte kjøperen på lekkasje fra taket. To fagkyndige fant avvik ved lufterør og takvinduer.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 763 871 kroner, med forsinkelsesrente. Beløpet bygde på kjøperens takstmann, som mente hele taket måtte legges om. Kjøperen mente lokal utbedring ikke ville gi taket den tilstanden tilstandsrapporten beskrev, blant annet fordi underlagspappen ikke passet til den gamle taksteinen.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, innrømmet at det var en mangel ved taket. Uenigheten gjaldt hvor stort prisavslaget skulle være. Selskapet mente utgangspunktet var den rimeligste forsvarlige utbedringen, og la frem en rapport som anslo en lokal utbedring av lufterør og takvindu til 159 244 kroner. Selskapet ville betale 130 000 kroner, og tilbød dette i en minnelig løsning som kjøperen ikke godtok.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tok utgangspunkt i at det var enighet om at taket hadde en mangel, og at kjøperen hadde krav på prisavslag (§ 4-12). Spørsmålet var hvor stort. Nemnda la vekt på tre ting.

For det første hva kjøperen kunne vente ut fra opplysningene ved salget. Taksteinen var gammel og hadde kort restlevetid. Kjøperen måtte derfor regne med at taket ville måtte legges om innen kort tid. En full omlegging ville dermed være en standardheving (en forbedring utover det som ble avtalt), som selger ikke skal betale for.

For det andre bevis. Påstanden om at det var brukt feil underlagspapp bygde på en antakelse om at taket var luftet, og nemnda mente ikke dette var dokumentert. Det var heller ikke vist at eventuell feil papp hadde ført til lekkasjene. Kjøperen har bevisbyrden (ansvaret for å sannsynliggjøre) for hvilken utbedring som trengs, og nemnda mente kjøperen ikke hadde vist at den lokale løsningen var uforsvarlig. Selskapets rapport bygde også på en befaring av boligen.

For det tredje egenandelen. Kjøperen må selv bære en del av kostnaden (§ 3-1). Når den var trukket fra, mente nemnda at 130 000 kroner, med forsinkelsesrenter, var et passende prisavslag. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det å få medhold i at det foreligger en mangel, ikke er det samme som å få dekket kostnaden du selv mener er riktig. Prisavslaget følger hva som er nødvendig for å rette mangelen, og ikke hva som gir best resultat.

Når to fagkyndige er uenige, må kjøperen sannsynliggjøre at den dyrere løsningen trengs. Og har boligen eldre deler som er omtalt som slitte, regnes utskifting av dem ikke som en skade selger svarer for.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra taket i en enebolig fra 1995. Selskapet erkjente mangelen.
• Nemnda mente en lokal utbedring var forsvarlig og at full omlegging ville være en standardheving.
• Prisavslaget ble 130 000 kroner, og kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 763 871 kroner.