Mangelfull etterisolering i hytte fra 1974: delvis medhold (FinKN 2024-36)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig i Agder fra 1974, solgt for 3,95 millioner kroner i 2022. Kjøperen overtok 25.6.22. Salgsprospektet la vekt på at hytta var oppgradert, blant annet med «etterisolering av hytten», nye vinduer og ny kledning. Tilstandsrapporten ga veggkonstruksjonen TG 1 (ingen avvik) og opplyste at veggene var oppgradert i 2017, med både isolasjon og kledning. Selgeren, som var faglært, opplyste i egenerklæringen at han selv hadde utført etterisoleringen. Energiattesten ga karakter G, som betyr lite energieffektiv.

Etter overtakelsen reagerte kjøperen på høyt strømforbruk. Selgeren sa da at bare ytterveggene var etterisolert, ikke tak og gulv. Kjøperen fant også mye kalk i brønnvannet. En takstmann fant at veggene hadde 7 centimeter isolasjon, mens kravet er 20 centimeter.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde først at kjøpet skulle heves (at handelen omgjøres). Subsidiært krevde han prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 160 811 kroner og erstatning på 144 991 kroner. Kravet gjaldt mangelfull isolasjon i tak, vegger og gulv, høyt strømforbruk, kalk i vannet og flere arbeider på et anneks. Han mente at hele hytta var etterisolert etter dagens krav.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at kjøperen selv bar risikoen for en antakelse om at alt var etterisolert etter kravene. Om kalken mente det at kjøperen hadde reklamert for sent, og at kravet ikke var dokumentert.

Hva nemnda la vekt på

Kjøperen fikk delvis medhold, men bare for veggene. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til det samme, og nemnda sluttet seg til det. Tre forhold veide tyngst.

For det første hva salgsdokumentene sa om isolasjon. Bare punktet om veggkonstruksjon nevnte oppgradert isolasjon. Ingenting sa at tak eller gulv var etterisolert. Nemnda mente derfor at kjøperen ikke kunne vente det, og at opplysningen om etterisolering ikke var uriktig (avhl. § 3-8).

For det andre veggene. Kjøperen kunne vente at etterisoleringen fra 2017 var gjort i tråd med de faglige kravene som gjaldt da. Både TEK 10 og TEK 17 krever 20 centimeter i veggene, så nemnda trengte ikke avgjøre hvilket regelverk som gjaldt. 7 centimeter var et avvik, og dermed en mangel (avhl. §§ 3-1 og 3-2).

For det tredje bevis. Nemnda fant ikke sannsynliggjort noe for kalken i vannet, for strømforbruket, eller for arbeidene på annekset. Selgeren var faglært, og det var ikke vist at arbeidene ikke var utført eller hadde avvik. Heving ble heller ikke tatt til følge.

Prisavslaget ble satt til 202 500 kroner. Det bygger på et anslag på 200 000 kroner for å utbedre veggene og 12 500 kroner i takstutgifter, med fradrag for egenandelen på 10 000 kroner. Erstatning for økte strømutgifter, tapte leieinntekter og rengjøring ble avslått. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en generell beskrivelse som etterisolert leses sammen med resten av salgsdokumentene. Når tilstandsrapporten bare knytter oppgraderingen til veggene, er det veggene du kan vente er gjort.

Den viser også at et krav med mange ulike punkter sjelden vinner frem på alle. Nemnda ser på hvert punkt for seg og krever at kjøperen sannsynliggjør både feilen og tapet. Høyt strømforbruk alene er ikke nok når boligen har dårlig energikarakter.

Kort oppsummert

• En fritidsbolig fra 1974 ble solgt som etterisolert, men hadde bare 7 centimeter isolasjon i veggene, og ingen i tak og gulv.
• Nemnda mente at kjøperen bare kunne vente riktig isolasjon i veggene. Resten av kravene, blant annet heving, førte ikke frem.
• Kjøperen fikk delvis medhold med et prisavslag på 202 500 kroner, mot kravet på 1 160 811 kroner.