Vibrasjoner i gulvet i enebolig fra 1964: delvis medhold (FinKN 2026-774)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1964 med en annen etasje som ble bygget på i 1989. Den ble solgt for 5,05 millioner kroner ved kjøpekontrakt fra februar 2024 og overtatt i mai 2024. Salgsoppgaven opplyste om påbygget, og at det var gitt midlertidig brukstillatelse.

Tilstandsrapporten ga etasjeskilleren i loftetasjen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den registrerte skjevheter i gangen på 23 mm mellom høyeste og laveste punkt, uten at årsaken var kjent. Alle våtrom fikk TG 3. Selgeren hadde i egenerklæringen svart at han kjente til skjevt gulv.

I juli 2024 brukte kjøperen vaskemaskinen på badet i annen etasje. Gulvet vibrerte, toalettet ristet, og vannet i glass beveget seg. Det ristet også på kjøkkenet og i veggene og taket i stuen i etasjen under. Kjøperen reklamerte dagen etter.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperens egen bygningsforsikring lot undersøke saken. En ingeniør fant at bjelkelaget hadde et spenn på ca. 5,9 meter, og at det ikke var i tråd med anbefalingene. Feilen var en konstruksjonsfeil fra byggeåret og skyldtes ikke elde. Den kunne bare merkes ved bruk av boligen, og kunne ikke avdekkes ved målinger på visningen. Utbedring med en stålbjelke ble beregnet til 115 120 kroner. Kjøperen kunne ikke pusse opp badet før dette var gjort.

Kjøperen krevde 105 120 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) etter fradrag av egenandel, 4 000 kroner i erstatning for egenandelen på en annen forsikring og renter.

Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det mente at rapportens risikoopplysninger gjorde at forholdet ikke var et misforhold mellom boligens tilstand og det kjøperen kunne vente. Selgeren hadde ikke brukt annen etasje siden 2019 og mente å ikke kjenne til noe av dette.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda sluttet seg til det. To ting avgjorde.

For det første ga ikke risikoopplysningene kjøperen grunn til å vente konstruksjonsfeil. Skjevt gulv var opplyst, men ikke støy, vibrasjoner og et for langt spenn i bjelkelaget. Det ble heller ikke sagt noe som tilsa at et slikt avvik kunne dukke opp.

For det andre var bjelkelaget skjult og kunne ikke oppdages ved målingene som ble gjort før salget.

Ved utmålingen tok sekretariatet et visst fradrag for risikoopplysningene og kom til 80 000 kroner. Selskapet hadde ingen merknader til dette, og nemnda sluttet seg til det. Etter at egenandelen på 10 000 kroner var trukket fra, ble prisavslaget 70 000 kroner. Kjøperen fikk også egenandelen på den andre forsikringen erstattet, og renter fra 22. desember 2024. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om skjevt gulv ikke uten videre dekker en byggefeil som gir vibrasjoner. Det som er opplyst, begrenser hva du kan klage på, men bare til det som ble beskrevet. Skjulte konstruksjonsfeil fra byggeåret ble her vurdert som noe kjøperen ikke måtte regne med. Prisavslaget kan likevel bli lavere enn kostnadene, fordi det tas hensyn til risikoopplysningene og egenandelen.

Kort oppsummert

• Gulvet på loftsbadet vibrerte fordi bjelkelaget hadde for langt spenn, i en enebolig fra 1964 med påbygg fra 1989.
• Nemnda mente feilen var en mangel, siden verken tilstandsrapporten eller salgsoppgaven varslet den.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 70 000 kroner i prisavslag, mot et krav på 105 120 kroner.