Råte i yttervegg i eldre enebolig med tilbygg: ikke medhold (FinKN 2025-1257)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig, opplyst bygd før 1800-tallet og trolig fra omkring 1840. Den ble solgt for 3,7 millioner kroner. Salgsoppgaven kalte den en sjarmerende bolig med originale detaljer, oppgradert i nyere tid. Boligen hadde også et tilbygg mot nord.

Tilstandsrapporten ga veggkonstruksjonen mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den omtalte råte i listverk ved vinduer og i bunnen av trekledningen, og opplyste at det var liten eller ingen lufting nederst mot grunnmuren. Rapporten sa at råte i konstruksjonen bak skadet kledning ikke kunne utelukkes, og anslo kostnader på 100-300 000 kroner. Drenering og grunnmur fikk også TG 2. Veggen mot vest fikk derimot TG 1, og det var opplyst at kledningen i gavlen mot vest var skiftet i 2015.

Høsten 2024 fant kjøperen omfattende fukt- og råteskader inne i ytterveggen. Skadetakstmannen mente utbedringen ville koste 425 000 kroner og at råten hadde utviklet seg over svært lang tid.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 425 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med rente. Kravet bygde på at boligen ikke var slik kjøperen kunne forvente (§ 3-2), og at selger kjente eller måtte kjenne til råten da veggen ble arbeidet på i 2015 (§ 3-7). Kjøperen mente at TG 1 for vestveggen gjorde skaden upåregnelig.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at kjøperen hadde reklamert for sent (meldt fra om feilen for sent), og at salgsdokumentene hadde gitt risikoopplysninger om råte. Det viste til boligens alder og til at bare kledningen i gavlen var byttet, ikke hele veggen.

Hva nemnda la vekt på

Flertallet i nemnda ga selskapet medhold og sluttet seg til sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) begrunnelse.

Først det samlede bildet av opplysningene. Kjøperen hadde fått konkrete varsler om fukt og råte i ytterveggen, om manglende drenering på tre sider og om sprekker i grunnmuren. Bildene i salgsoppgaven viste dessuten synlig råte og slitasje på kledningen. Flertallet mente derfor at skadene lå innenfor det kjøperen kunne forvente av en så gammel bolig, selv om omfanget ble større enn kjøperen hadde tenkt seg.

Så vestveggen. Rapporten sa bare at kledningen i gavlen var byttet. Den ga ikke inntrykk av at hele veggen var byttet. Nemnda pekte på at det var uheldig at det ikke stod om det gjaldt hovedgavlen eller tilbygget, men den mente den vanlige kjøperen måtte forvente at deler av fasaden kunne være eldre.

Til slutt selgers kunnskap. Bildene tydet på at skaden satt i tilbygget, der kledningen er betydelig eldre og ikke var byttet i 2015. Det var derfor ikke sannsynliggjort at selger kjente til råten. Bilder tatt i dag sier lite om hvordan veggen så ut den gang. Flertallet tok ikke stilling til om reklamasjonen kom i tide.

Mindretallet mente saken ikke kunne avgjøres skriftlig. Det var uklart hva som var reparert, når og av hvem, og en muntlig gjennomgang av bildene ville trolig vært nødvendig. Mindretallet ville derfor avvist saken. Avgjørelsen er avgitt under dissens (uenighet i nemnda).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en høy tilstandsgrad på én bygningsdel ikke hjelper mye når rapporten som helhet varsler om fukt og råte i samme bygning. Den viser også at det kan bli avgjørende hvilken del av huset en tidligere oppgradering gjaldt. Er opplysningen uklar, kan det bli vanskelig å bevise at selger visste mer.

Kjøper må dokumentere skaden og hva som ble gjort tidligere. Bilder som er tatt lenge etterpå, kan si lite om tilstanden på den tiden selger arbeidet på veggen.

Kort oppsummert

• Omfattende råte i ytterveggen i en enebolig fra omkring 1840, med krav om 425 000 kroner i prisavslag.
• Tilstandsrapporten hadde varslet om råte og om drenering og grunnmur, og det var ikke sannsynliggjort at selger kjente til skaden i tilbygget.
• Selskapet fikk medhold av flertallet, mens mindretallet ville avvist saken.