Veranda, bad og el i tomannsbolig fra 2018: delvis medhold (FinKN 2025-453)

Hva saken gjaldt

Boligen var en del av en tomannsbolig fra 2018, solgt for 4 500 000 kroner i 2023. Tilstandsrapporten ga de fleste bygningsdeler TG 1 (ingen eller små avvik). Noen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), blant annet el-anlegget og andre innvendige forhold. Selger hadde bare opplyst om skjeggkre. Selger hadde leid boligen fra 2018 og kjøpt den i 2021.

Etter overtakelsen fant kjøperen en rekke forhold: avvik ved verandaen og boden under, luftlommer i overflaten på et bad, sprekker i fuger på bad og kjøkken, manglende trykk i det vannbårne varmeanlegget, oppsprekking av innvendige flater, avvik ved trappen, isdannelse på verandaen og avvik ved el-anlegget. Kjøperen reklamerte (varslet om feilene) flere ganger i løpet av tiden etter overtakelsen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for de samlede utbedringskostnadene, erstatning for en egenandel på 4 000 kroner og forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at avvikene var uventede i en så ny bolig, at selger hadde gitt mangelfulle opplysninger, og at kostnadsnivået på avgjørelsestidspunktet skulle legges til grunn, uten fradrag for at nye deler er bedre enn gamle.

Selgerens forsikringsselskap godtok ansvar for verandaen og boden, og utbetalte 122 206 kroner. Ellers avviste selskapet kravet og viste til risikoopplysningene ved salget. Selskapet mente også at trappen var reklamert for sent.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold, og selskapet godtok det. Kjøperen klaget så saken inn for nemnda.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda la til grunn at det var mangler ved verandaen og boden, ved badflatene og fugene, ved varmeanlegget og ved dokumentasjonen på el-anlegget. Selskapet hadde akseptert dette. For de andre forholdene, som oppsprekking, trapp og øvrige el-avvik, var nemnda enig med sekretariatet i at det ikke var mangler.

Tre ting var viktige.

For det første var trappen reklamert for sent. Kjøperen oppdaget knirking, som mest sannsynlig kom kort tid etter overtakelsen i juni 2023, men reklamerte først i januar 2024, syv måneder senere. Kjøperen mistet da retten til å kreve noe for trappen.

For det andre ble prisavslaget regnet ut fra kostnadene på avgjørelsestidspunktet, ikke ved overtakelsen. Rettspraksis er ikke helt klar, men nemnda mente at det er nivået ved utmålingen som avgjør. En byggmester hadde dessuten sagt at tilbudet fra den første entreprenøren var for lavt til å gi en forsvarlig løsning, og nemnda tok utgangspunkt i et nytt tilbud på 390 444 kroner, pluss 18 750 kroner for isdannelsen.

For det tredje ble det gjort et visst fradrag på grunn av risikoopplysningene i tilstandsrapporten. Prisavslaget for verandaen og boden ble satt til 325 000 kroner. Kjøperen hadde fått 122 206 kroner allerede og fikk 202 794 kroner til. For de øvrige mangelsforholdene ble avslaget 51 000 kroner. Til sammen tilkjente nemnda 253 794 kroner, i tillegg til det som var utbetalt, med fradrag for kjøperens egenandel, og erstatning for egenandelen på 4 000 kroner. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at også en nyere bolig kan ha mangler, og at kjøperen kan få prisavslag selv om tilstandsrapporten hadde gitt noen risikoopplysninger. Beløpet reduseres da.

Den viser også at tidspunktet for prisberegningen kan gi høyere beløp når byggekostnadene har steget, og at man må reklamere raskt. Er feilen merkbar tidlig, som knirking i en trapp, kan syv måneder være for sent.

Kort oppsummert

• Flere feil i en tomannsbolig fra 2018: veranda, bod, bad, varme og el-dokumentasjon.
• Nemnda mente flere av forholdene var mangler, at trappen var reklamert for sent, og at kostnadene på avgjørelsestidspunktet skulle brukes.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med 253 794 kroner i prisavslag i tillegg til det selskapet hadde betalt.