Råte i tomannsbolig solgt som totalrenovering: delvis medhold (FinKN 2024-1168)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en tomannsbolig i Rogaland, bygget i 1966. Den ble solgt for 3,8 millioner kroner i 2023 på fullmakt, så selger kjente ikke boligen godt. Overskriften i salgsoppgaven lød «Totalrenovering», og teksten sa at boligen hadde enkel standard og behov for oppgraderinger.

Tilstandsrapporten ga de fleste bygningsdelene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Det gjaldt blant annet overflater, ytterdør og krypkjelleren. Rapporten sa at alle overflater burde byttes, og at krypkjelleren var tørr, men dårlig ventilert. Den viste også fuktskadde veggplater på et bilde. I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer om boligen) skrev selger om tidligere lekkasjer rundt pipen og på et soverom.

Etter overtakelsen fant kjøperen fukt og råte på et soverom. Undersøkelser viste at fukten kom fra flere kilder: et nedløp som var montert for nær en pusset vegg, og fuktinntrenging fra utsiden i yttergangen. Bunnsvillen og bjelkelaget hadde store råteskader, og ytterdøren var skadet. Under gulvbelegget i yttergangen fant kjøperen dessuten spor etter et tidligere angrep av borebiller. Angrepet var over, men treverket var sterkt skadet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 112 500 kroner fra selgers forsikringsselskap, Fremtind. Utbedringen var anslått til blant annet 91 500 kroner for soverommet og 62 500 kroner for yttergang og krypkjeller. Kjøperen mente at takstmannen ikke hadde undersøkt krypkjelleren godt nok, og at rapporten ikke fulgte forskriften § 2-14. Kjøperen mente også at skadene var en mangel.

Selskapet avviste kravet. Det viste til at takstmannen hadde besiktiget krypkjelleren, og at kjøperen var informert på forhånd om at boligen trengte mye arbeid.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig i at det ikke var en mangel etter avhendingslova § 3-2. Tre forhold avgjorde:

• Totalrenovering er et sterkt signal. Ordet gir kjøperen grunn til å vente mer arbeid enn ved et vanlig oppussingsobjekt. Risikoopplysningene om fukt, råte, borebiller og nedløp talte klart mot mangel.
• Krypkjelleren var ikke undersøkt slik forskriften krever. Flertallet mente at forskriften § 2-14 krever stikkprøver i treverket, eller at rapporten sier at det ikke er gjort. Det stod ingen av delene. Bildet viste at takstmannen var inne, men ikke at han gjorde det forskriften pålegger. Flertallet mente derfor at takstmannen var grovt uaktsom (uaktsom på en alvorlig måte). Selgers takstmann regnes som selgers side, og det ble en mangel etter § 3-7.
• Fradrag for nye deler. Flertallet regnet med råteskadene som takstmannen ikke fanget opp, men trakk fra for at kjøperen får nye bygningsdeler med lengre levetid. Prisavslaget etter § 4-12 ble satt til 50 000 kroner etter egenandelen. For de andre forholdene var det ikke dokumentert at selger eller takstmann hadde skylden, og nemnda mente saken var svakt belyst fra kjøpers side.

Mindretallet var uenig (dissens). Det mente at grov uaktsomhet er et strengt krav, og at det ikke var godtgjort. Bare at noen målinger kanskje ikke ble gjort, er ikke nok.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at ordet totalrenovering og andre sterke ord i salgsoppgaven flytter mye risiko til kjøperen. Selv da kan takstmannen ha gjort en feil hvis han ikke fulgte forskriftens krav til krypkjeller. Vurderingen blir konkret, og det teller mye at saken er godt dokumentert.

Saken viser også at prisavslaget kan bli mye lavere enn kostnaden når gamle deler byttes ut med nye.

Kort oppsummert

• Halv tomannsbolig fra 1966, solgt til totalrenovering, med fukt, råte og gamle borebillskader.
• Skadene var ikke en mangel etter § 3-2, men flertallet mente takstmannens undersøkelse av krypkjelleren ikke holdt.
• Kjøperen fikk delvis medhold under dissens: 50 000 kroner i prisavslag av et krav på 112 500 kroner.