Skjult lekkasje fra varmtvannsbereder: delvis medhold (FinKN 2024-442)

Hva saken gjaldt

Eneboligen ble oppført i 1998 og solgt for 5,5 millioner kroner. Kontrakten er datert 19.9.22, og kjøperen overtok 1.10.22. Tilstandsrapporten ga vannledningene mørk TG 2. Det betyr at mer enn halvparten av forventet levetid var oppbrukt. Rapporten sa at det ikke var behov for utbedring, men at skader kunne oppstå plutselig på eldre anlegg. Varmtvannstanken fikk også mørk TG 2. Den var vanskelig å se fordi den sto trangt til, og rapporten sa at den burde kontrolleres videre.

Selger hadde eid boligen siden 1998 og svarte nei på spørsmål om feil eller lekkasjer ved våtrom og om fukt i underetasjen. Rommet med berederne ble omtalt som bod i salgsmaterialet.

Da kjøperen 20.2.23 byttet en varmtvannsbereder, ble det oppdaget fuktskader. Bygningsforsikringen til kjøperen fikk en skaderapport. Den fant en liten lekkasje fra et trykksatt rør på berederen, som hadde pågått i det skjulte i minst seks måneder til ett år. Årsaken var rørbrudd på grunn av elde og slitasje. Vannet hadde gått ned i tilfarergulvet og trukket under baderommet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente at ingen opplysninger ga grunn til å vente et så stort skadeomfang. Berederen var fra byggeåret, men det var ikke oppgitt estimert levetid eller at alderen ga risiko for lekkasje og følgeskader. Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende utbedringskostnaden, 376 976 kroner, og forsinkelsesrente.

Selskapet mente at det ikke var en mangel. Berederen var 24 år gammel og hadde TG 2, så utskifting var påregnelig. Kjøperen var oppfordret til å kontrollere berederne, men ventet nesten fem måneder. Selskapet mente derfor at kjøperen hadde en undersøkelsesplikt. Alternativt måtte det gjøres fradrag for standardheving. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant vurderingen noe tvilsom, men kom til at det var en mangel etter § 3-2 første ledd (boligen skal være i den stand kjøperen med rimelighet kunne forvente). Rørbrudd på grunn av elde var påregnelig. Skadeomfanget var derimot helt eller delvis atypisk og upåregnelig.

For utmålingen sluttet nemnda seg til sekretariatet. Utgangspunktet er utbedringskostnadene, men flere forhold ga fradrag:

• Kjøperen ventet nesten fem måneder med å kontrollere berederne, og deler av skadeutviklingen var kjøperens risiko.
• Kjøperen fikk et totalrenovert bad bygget av faglærte, og badet var opplyst som bygget av noen uten tilstrekkelig kompetanse.
• Tilbudet omfattet varmekabler, sluk, våtromsbelegg og opplegg til vaskemaskin, som ikke var opplyst ved salget, og som var en ren oppgradering.

Kjøperen må dessuten selv dekke de første 10 000 kronene. Prisavslaget ble satt til 50 000 kroner, inkludert egenandelen, med forsinkelsesrente fra påkravstidspunktet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et gammelt teknisk anlegg kan bli en mangel når skaden er mye større enn det man kunne forvente. Risikoopplysninger om alder fjerner ikke retten når selve skadeomfanget er uvanlig.

Den viser også at kjøperen selv har et ansvar for å følge opp en oppfordring i tilstandsrapporten. Tar det lang tid, kan deler av skaden bli kjøperens risiko.

Utmålingen kan bli mye lavere enn tilbudet. Nemnda trekker fra det som er oppgradering, og det som følger av kjøperens egen ventetid.

Kort oppsummert

• Skjult lekkasje fra en 24 år gammel varmtvannsbereder i en enebolig fra 1998.
• Nemnda fant under tvil en mangel siden skadeomfanget var upåregnelig.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 50 000 kroner, i stedet for kravet på 376 976 kroner.