Røyklukt fra pipe og brannstige i seksjon fra 1947: medhold (FinKN 2026-778)

Hva saken gjaldt

Boligen var en treroms eierseksjon i tredje etasje, byggets øverste, i Rogaland. Bygget var fra 1947, og leiligheten ble solgt for 3,21 millioner kroner. Salgsprospektet lovet en peis som varmet godt. Tilstandsrapporten ga pipe og ildsted TG 1, men sa samtidig at pipeløpet ikke var kontrollert. Under branntekniske forhold var det gitt TG 0. Rapporten fortalte at det var avvik ved rømningsvei, og at det var ivaretatt en rømningsstige som kunne henges på balkongkanten.

Etter overtakelsen fikk kjøper problemer. Det kom lukt fra underliggende leilighet når det ble fyrt med ved, og kjøper kunne ikke bruke ildstedet. Kjøperens takstmann mente også at det manglet en godkjent rømningsstige. Utbedring av pipeløpet ble anslått til 40 463 kroner, og ny brannstige til 68 585 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 109 048 kroner, pluss 4 000 kroner for egenandelen i sin egen boligkjøperforsikring. Selskapet som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det mente at kjøper hadde klaget for sent (reklamasjon er klagen til selger om en mangel, og den må komme innen rimelig tid), at pipeproblemet kunne ha oppstått etter overtakelsen, at røyklukten ikke var dokumentert, og at det var opplyst om avvik ved brannstigen.

Hva nemnda la vekt på

Tre forhold avgjorde.

For pipen sluttet nemnda seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Avviket ved pipen og røyklukten var en mangel etter § 3-2. Kjøper hadde rett til å regne med at pipen fungerte slik boligen var beskrevet.

For brannstigen var nemnda i tvil, både om klagen kom i tide og om det var en mangel. Nemnda kom under noe tvil til at det var reklamert i tide, og la vekt på takstmannens redegjørelse for hendelsesforløpet. Om mangelen la nemnda vekt på at brannteknisk tilstand var gitt TG 0, og at formuleringen om at rømningsstigen var ivaretatt kunne forstås som at brannsikkerheten var i orden. Selgersiden er nærmest til å bære risikoen for uklare formuleringer.

Ved utmålingen ble prisavslaget for pipen satt til 30 463 kroner etter fradrag for egenandelen (den delen av tapet kjøper selv må bære). For brannstigen ble hele kostnaden på 68 585 kroner lagt til grunn. Samlet prisavslag ble 99 048 kroner. I tillegg kom 4 000 kroner i erstatning for egenandelen i kjøperens forsikring, og forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsrapport som er uklar, går ut over selgersiden og ikke kjøperen. Formuleringer som at noe er ivaretatt kan for en vanlig kjøper bety at alt er i orden. Den viser også at klagefristen kan bli vurdert mildt når kjøper først fikk vite om feilen fra en fagkyndig og klaget samme dag.

Kort oppsummert

• Røyklukt fra felles pipe og en rømningsstige som ikke oppfylte kravene i en seksjon fra 1947.
• Nemnda mente begge forholdene var mangler, den siste under noe tvil, og at klagen kom i tide.
• Kjøper fikk medhold, 99 048 kroner i prisavslag og 4 000 kroner i erstatning.