Vann i kjelleren og drenering med TG 1: delvis medhold (FinKN 2026-333)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1960, solgt for 2,95 millioner kroner. Salgsoppgaven sa at boligen trengte renovering. Tilstandsrapporten varslet omfattende rehabilitering, særlig i tilbygget der gulvene hadde store setningsskader. Rom under terreng og nedløp og beslag var gitt lys TG 2 (avvik uten behov for strakstiltak), og rapporten nevnte indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellermuren.

Dreneringen og grunnmuren var derimot gitt TG 1, som betyr ingen eller bare små avvik. Rapporten sa at ny drenering ble lagt på den opprinnelige delen av boligen omkring 1995. Selger var representert ved fullmakt og hadde derfor ikke egen kunnskap om boligen.

Da det kom kraftig regn og snøsmelting, fikk kjøperen vann i kjelleren. Fagfolk mente årsaken var dårlig eller manglende drenering, blant annet for lavt montert grunnmursplast og manglende fall ut fra huset.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 215 000 kroner, som var pristilbudet for å legge ny drenering, med forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at det ikke var påregnelig å måtte utbedre dreneringen når den var gitt TG 1 og opplyst som skiftet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at boligen var opplyst å trenge omfattende rehabilitering, at det var opplyst om fukt i rom under terreng, og at det hadde gått lang tid før problemet kom. Selskapet mente også at kjøperen hadde reklamert for sent (§ 4-19), og at feilen trolig oppsto etter at risikoen gikk over til kjøperen (§ 2-4).

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda var enig i at det var en mangel etter § 3-2. Tre forhold veide tyngst.

For det første var reklamasjonen sendt i tide, og feilen var der ved overtakelsen. En mangel kan foreligge selv om feilen først viser seg senere (§ 3-1). De fagkyndige beskrev konkrete feil ved dreneringen.

For det andre var det ikke påregnelig at dreneringen måtte utbedres to år etter overtakelsen på grunn av konstruksjonsfeil eller dårlig utførelse. TG 1 var egnet til å trygge kjøperen om at det ikke var noe urovekkende. Det gjaldt selv om rapporten også hadde varslet om dreneringens alder og noe fuktgjennomtrenging.

For det tredje ble beløpet redusert. Kjøperen kunne bare vente en drenering fra 1995, så det ble gjort fradrag for at ny drenering er bedre enn den kjøperen trodde å få. Egenandelen ble også trukket fra. Prisavslaget ble satt til 100 000 kroner, med forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en god tilstandsgrad har vekt, også i en gammel bolig som er beskrevet som rehabiliteringstrengende. Når en bygningsdel er undersøkt og gitt TG 1, kan kjøper vente at den er i forsvarlig stand, med mindre noe annet står i rapporten.

Den viser også at et krav kan vinnes uten å få hele beløpet. Nemnda regner ofte med fradrag for at kjøper får en nyere løsning enn den som ble opplyst, og trekker fra egenandelen.

Kort oppsummert

• Vann i kjelleren i en enebolig fra 1960, forårsaket av mangelfull drenering.
• Dreneringen var gitt TG 1 og opplyst å være fra 1995, så feilen var ikke påregnelig.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 100 000 kroner i prisavslag, mot et krav på 215 000 kroner.