Fuktskader og dårlig gulv i anneks: delvis medhold (FinKN 2024-633)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2007 på Østlandet, med et frittliggende anneks. Den ble solgt for 8,29 millioner kroner, og kjøperen overtok 1. august 2023. Salgsoppgaven beskrev annekset som perfekt for ungdommen, hjemmekontor eller treningsrom, og det hadde ferdigattest fra 2016. Annekset var ikke vurdert i tilstandsrapporten, og det sto tydelig i både rapporten og salgsoppgaven.

Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperen at gulvet i annekset var av dårlig kvalitet. Det var sprekker mellom gulvplatene, det knaket, og gulvet viste tegn til oppsprekking når man sto på det. Nærmere undersøkelser fant konstruksjonsfeil ved tetting og lufting bak kledningen, lite isolasjon og fuktskader i undergulvet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 200 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til erstatning for bistandsutgifter, takstutgifter og forsinkelsesrente. En tømrer anslo utbedringen til 181 268 kroner. En takstmann for kjøperen mente at eneste riktige løsning var å bygge et nytt anneks.

Selgers forsikringsselskap, Anticimex, mente at selger ikke hadde holdt tilbake opplysninger. Selger kjente til de synlige sprekkene, men ikke fuktskadene, som lå skjult under laminaten. Selskapets egen takstmann mente at annekset var bygget etter leverandørens monteringsanvisning, og at lokal utbedring holdt.

Hva nemnda la vekt på

Selskapet godtok at det var en mangel (§ 3-2). Fuktskadene i undergulvet var et klart avvik fra det kjøperen kunne forvente ut fra anneksets alder, synlige tilstand og det som var sagt ved salget. Tvisten gjaldt derfor beløpet.

Fagfolkene var uenige om hva som var galt og hva som måtte gjøres. Kjøperen har bevisbyrden for at arbeidene er nødvendige. Kjøperens fagfolk viste ikke til konkrete forskriftskrav, og det var ikke vist at montering etter leverandørens anvisning var for dårlig. Nemnda mente derfor at kjøperen ikke hadde sannsynliggjort at annekset måtte rives og bygges opp på nytt.

Det var likevel enighet om at fuktskadene måtte utbedres. Nemnda tok utgangspunkt i anslagene, og satte prisavslaget skjønnsmessig til 50 000 kroner. Etter fradrag for egenandelen fikk kjøperen 40 000 kroner, med forsinkelsesrente.

Takstutgiftene ble ikke dekket, fordi beløpet ikke var dokumentert. Om erstatning for bistandsutgifter delte nemnda seg. Flertallet mente selskapet hadde brutt sine plikter da det avviste saken, og at rimelige utgifter kan erstattes. Men det var ikke fremlagt nok til å fastsette beløpet. Mindretallet mente at selskapets skjønn, selv om det endte annerledes enn nemndas, ikke var uforsvarlig og ikke ga grunnlag for erstatning.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en bygning som ikke er vurdert i tilstandsrapporten fortsatt kan gi mangelskrav, når salgsoppgaven har gjort positive utsagn om den. Kjøperen kan også kreve mer enn det som var synlig.

Den viser også at det er kjøperen som må bevise at dyre utbedringer er nødvendige. Når fagfolk er uenige, tar nemnda gjerne utgangspunkt i den rimeligste forsvarlige løsningen. Dokumenter alle utgifter, for udokumenterte beløp blir ikke dekket.

Kort oppsummert

• Fuktskader og et dårlig gulv i annekset til en enebolig fra 2007, ikke vurdert i tilstandsrapporten.
• Nemnda fant mangel, men mente at lokal utbedring holdt og at annekset ikke måtte rives.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 40 000 kroner i prisavslag etter egenandel, av 200 000 kroner som ble krevd.