Taklekkasje i enebolig fra 1952 med advarsler: ikke medhold (FinKN 2024-987)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Nordland oppført i 1952. Den ble solgt for 3,45 millioner kroner ved kjøpekontrakt av 10.6.22 og overtatt 2.11.22. Salgsoppgaven beskrev en bolig med god standard som var jevnlig vedlikeholdt.

Tilstandsrapporten var mer forbeholden om taket. Taktekkingen, fra 2003 og 2007, og takkonstruksjonen fikk «mørk» TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten sa at mer enn halvparten av forventet levetid var brukt opp på undertaket, at tidspunktet for utskifting nærmet seg, og at det var rust på takplater og fuktskjolder i takkonstruksjonen. Deler av takkonstruksjonen var gjenbygget, og befaringen var mangelfull fordi presenning dekket enkelte kott. Nedløp og beslag fikk TG 3 (kraftige tegn på at forholdet må utbedres straks), med punktvise lekkasjer og avvik i beslagene.

Kjøperen oppdaget at taket var utett rett etter innflytting. Etter en storm med slagregn og snøsmelting rant det vann ned i vegger på loftet og i et soverom i underetasjen. Det ble også funnet råte i en yttervegg på vinterhagen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 391 518 kroner, takstutgifter på 20 127 kroner og forsinkelsesrente. En skaderapport anslo reparasjonskostnadene til 371 392 kroner. Rapporten pekte på ufagmessig montering av beslag rundt pipen og ved mønet, og på at konstruksjonen kunne gi kondens og råte.

Kjøperen mente skadene hadde utviklet seg over lang tid, at selger og selgers takstmann måtte ha kjent til dem, og at bygningsdelene burde ha fått TG 3. Kjøperen viste også til at presenningen som dekket fuktskadene var enkel å fjerne.

Selskapet (selgers boligselgerforsikring) viste til risikoopplysningene og mente utgiftene var påregnelige i lys av boligens og undertakets alder. Selskapet mente også at selger ikke hadde holdt tilbake noe, og at lekkasjen hadde vært skjult.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets vurdering (sekretariatet er nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre ting veide tyngst.

For det første var det gitt mange og tydelige risikoopplysninger om taket: fuktskjolder, rust, nedbøyning, dårlig ventilasjon, gjenbygget konstruksjon og at mer enn halvparten av levetiden var brukt. Rapporten kunne ikke leses som en friskmelding av taket. Nedløp og beslag hadde TG 3, og det er vanskelig å påberope mangler på bygningsdeler med TG 3. Lekkasjene så også ut til å komme fra beslagene.

For det andre var kjøperen klar over at taket kunne trenge utbedring kort tid etter kjøpet. Kostnadene var derfor ikke upåregnelige selv om anslagene spriket.

For det tredje fant nemnda ingen holdepunkter for at selger kjente til andre forhold enn dem som var opplyst. Selgers takstmann gjorde undersøkelsene forskriften krever. Forskriften krever ikke at taket inspiseres fysisk med stige eller at presenninger flyttes. Rapporten nevnte dessuten presenningene selv.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at advarsler i tilstandsrapporten teller tungt. Når tak, undertak og beslag har fått dårlige tilstandsgrader og rapporten peker på fukt og nært forestående utskifting, må kjøperen regne med store utgifter. Det hjelper heller ikke at årsaken viser seg å være en byggefeil. Kravet må vise at selger eller takstmannen faktisk kjente til forholdet, og det kreves konkrete holdepunkter.

Kort oppsummert

• Taket lakk og det var råte i en vegg i en enebolig fra 1952, kort tid etter overtakelsen.
• Tilstandsrapporten hadde TG 2 på tak og takkonstruksjon og TG 3 på nedløp og beslag, med mange advarsler.
• Nemnda mente utbedringene var påregnelige, og kjøperen fikk ikke medhold.