El-anlegg og fukt i 44 år gammel enebolig: ikke medhold (FinKN 2025-173)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1978 med utleiedel i underetasjen. Den ble solgt for 10,3 millioner kroner i 2022 og markedsført som «strøken og påkostet». Tilstandsrapporten ga mange av bygningsdelene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Det gjaldt blant annet el-anlegget, drenering, grunnmur, vinduer og terrassen med boden under.

Om el-anlegget sto det at det var gjort arbeider i flere omganger, og at manglende stikk, deksler og avslutninger måtte påregnes. Rapporten anbefalte en utvidet el-kontroll. Selger opplyste at det hadde vært el-kontroll de siste årene, og at det hadde vært tilsyn i 2015 uten funn ved stikkprøver.

Etter overtakelsen fant kjøper at el-anlegget så ufagmessig utført ut, og at boden og underetasjen hadde fukt og sopp. Et av nedløpene fra terrassen var ført ned i grunnen ved hjørnet av rommet der fuktutslagene var. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) i 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 193 822 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at omfanget av fuktskadene ikke var til å forutse, og at ingen hadde sagt at el-anlegget var ufagmessig utført. Kjøperen mente også at selger og takstmannen hadde gitt for dårlige opplysninger.

Selgerens forsikringsselskap, som dekker boligselgerforsikringen, avviste kravet. Selskapet pekte på de mange risikoopplysningene (opplysninger som varsler kjøper om at noe kan være galt) og på at boligen var gammel. Selskapet mente også at selger ikke kjente til forholdene og ikke hadde utført arbeid på el-anlegget selv.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat som selskapet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tok en samlet vurdering av alt kjøper var fortalt før kjøpet. Tre ting veide tyngst.

For det første el-anlegget. Kjøper måtte regne med et anlegg fra byggeåret med noen oppgraderinger, ikke et nytt anlegg. TG 2, anbefalingen om utvidet kontroll og opplysningen om at det var ukjent om faglærte hadde utført arbeidene, varslet om risiko. Nemnda mente dette veide tyngre enn de positive opplysningene om tilsyn og at anlegget var oppgradert.

For det andre fukten. Flere bygningsdeler rundt underetasjen og boden hadde TG 2, og rapporten omtalte fukt og sopp ved boden. Nemnda mente det kunne virke noe misvisende at rom under terreng fikk TG 1, men de mange konkrete og generelle risikoopplysningene om fukt var likevel avgjørende.

For det tredje selger og takstmannen. Nemnda fant ikke grunnlag for at selger hadde gitt feil eller mangelfulle opplysninger (§ 3-7), eller at takstmannen hadde brutt kravene til undersøkelsen (§ 3-8).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en bolig som er markedsført som påkostet ikke automatisk gir deg rett til å forvente en høy standard. Hvis tilstandsrapporten og salgsoppgaven til sammen advarer tydelig om et område, får du vanskelig gjennomslag for at skader der er en mangel. Nemnda leser dokumentene under ett, og risikoopplysningene teller mye. Det hjelper lite at enkelte formuleringer trekker i motsatt retning.

Alderen på boligen teller også. Jo eldre bygningsdelen er, jo mer må en kjøper regne med.

Kort oppsummert

• Ufagmessig el-anlegg og fukt i underetasjen og boden i en enebolig fra 1978.
• Nemnda fant ingen mangel fordi det var gitt mange risikoopplysninger og boligen var 44 år gammel.
• Kjøperen fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet.