Fukt på loft, mus og kommunale avgifter: delvis medhold (FinKN 2026-190)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1988 i Akershus, solgt for 9,5 millioner kroner. Salgsoppgaven oppga kommunale avgifter til 35 680 kroner i året, men sa at beløpet bare var en prognose for 2023. Tilstandsrapporten ga loftet og takkonstruksjonen TG 1 (ingen eller små avvik) og taktekkingen og ytterveggene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Taktekkingen var fra byggeåret og hadde utettheter rundt gjennomføringer i undertaket. Rapporten nevnte også noe svertesopp og fuktmerker ved gradrennene på loftet, men uten unormale fuktmålinger. Om lufting av takkonstruksjonen sa rapporten på ett sted at det ikke var kontrollerbart, og på et annet sted at det ikke var symptomer på dårlig lufting. Musetetting under kledningen ble opplyst å ikke være kontrollerbart. Selger svarte nei i egenerklæringen (skjema om det hun vet om boligen) på om hun kjente til skadedyr.

Etter overtakelsen fant kjøper fukt og sopp på undertaket, avføring fra mus i boligen, og at de kommunale avgiftene var høyere enn opplyst, cirka 42 396 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 236 675 kroner, pluss forsinkelsesrenter. Kjøper mente at TG 1 ga rett til å vente at loftet var i god stand, at selger og takstmannen holdt tilbake opplysninger om mus, og at avgiftene var oppgitt villedende.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at fukt og sopp var omtalt i salgsdokumentene og var påregnelig for en så gammel bolig. Det viste også til at avgiftene var oppgitt som prognose, og at en av kjøperne, som selv arbeidet med eiendomsomsetning, måtte vite at slike beløp varierer. Kjøperen nådde delvis frem.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper delvis medhold. Nemnda var enig i resultatet, enstemmig, og delte saken i tre.

For det første loftet og luftingen, der kjøper fikk medhold. Taktekkingens alder og utetthetene gjorde at kjøper måtte regne med utbedringer av tekkingen. Men luftingen i taket var beskrevet motstridende, og rapporten ga loft og takkonstruksjon TG 1. Kjøper hadde derfor ikke grunn til å regne med kostnader for å utbedre luftingen. Uklarheten lå på selgers side. Dette var en mangel etter avhendingslova § 3-2.

For det andre musene, der kjøper ikke nådde frem. Det var ikke funnet skader utover avføring, og Anticimex fant ingen aktivitet nå. Boligen var gammel, ytterkledningen hadde TG 2, og det var opplyst at musetettingen ikke var kontrollerbar. Nemnda fant heller ikke bevis for at selger eller takstmannen kjente til mus.

For det tredje kommunale avgifter, der kjøper heller ikke nådde frem. Beløpet var oppgitt som prognose, og nemnda mente at forbrukere vet at avgiftene varierer fra år til år. Avviket lå innenfor det som kan forventes.

Prisavslaget ble satt til 45 000 kroner, etter fradrag for et lite element av standardheving og for kjøperens egenandel på 10 000 kroner. Sekretariatet hadde kommet lavere. Nemnda tok med kostnaden til å heve og legge takstein på nytt, fordi tekkingen måtte utbedres for å bedre luftingen. Soppsanering (rensing av soppangrep) ble ikke tatt med, siden svertesopp var opplyst ved salget. Forsinkelsesrenter ble tilkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en sak kan vinnes på ett punkt og tapes på andre. Nemnda vurderer hvert forhold for seg, og delvis medhold betyr at bare noen av kravene førte frem.

Den viser også at uklare eller motstridende opplysninger i tilstandsrapporten faller på selgers side. Og at det er lokale utbedringer som gir minst fradrag for at boligen blir bedre. Et beløp som er oppgitt som prognose, kan ikke leses som en garanti.

Kort oppsummert

• Fukt og sopp på loftet, mus og kommunale avgifter var tre krav i en enebolig fra 1988.
• Bare feilen med luftingen på loftet var en mangel. Mus og avgifter førte ikke frem.
• Kjøper fikk delvis medhold: 45 000 kroner i prisavslag, ikke de 236 675 kronene som ble krevd.