Kveldssol forsvant tidligere enn lovet: delvis medhold (FinKN 2025-1273)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2006, solgt for 9,35 millioner kroner. Salgsoppgaven og annonsen fremhevet utsikt og «svært gode solforhold med sol fra tidlig morgen til sen kveld sommerstid». Boligen hadde flere uteplasser på tre sider, og det var brukt mange bilder av dem.

Kjøper spurte nærmere om solforholdene, fordi kveldssol var viktig for ham. Like før han la inn bud, sendte megleren en SMS om at solen midtsommers gikk ned like til høyre for en navngitt fjellside rundt kl. 22.30.

Etter overtakelsen oppdaget kjøper at solen forsvant tidligere enn forespeilet. Bilder fra midtsommer viste at det ved kl. 19.30 bare var sol på en liten del av terrassen, og at alle uteområdene var uten sol fra omtrent kl. 20 til 20.30.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 500 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 4 000 kroner i erstatning for egenandelen og forsinkelsesrente. Kravet støttet seg på en meglervurdering som mente verdien var redusert med omtrent 500 000 kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at opplysningene var generelle og ikke sa noe om hvor eller når solen traff eiendommen. SMS-en sa bare hvor solen gikk ned. Det pekte også på at det var få bilder i dagslys, og at en annen megler mente kjøper ikke ville tape noe ved et videresalg.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente at det var en mangel (§ 3-2), og var enig med sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). To ting veide tyngst.

For det første var solforholdene et sentralt salgsargument, gjentatt i både salgsoppgave og annonse. Kjøper kunne ikke vente sol frem til kl. 22.30 over hele eiendommen. Likevel var det et avvik fra forventningen når alle uteområder var uten sol fra rundt kl. 20 til 21.

For det andre hadde kjøper spurt konkret om solen og fått en SMS som ga en viss forventning om sol også mellom kl. 20.30 og kl. 22.30.

Beløpet var vanskeligere (§ 4-12). Sekretariatet hadde satt prisavslaget til 490 000 kroner. Nemnda mente at begge meglervurderingene var skjønnsmessige og hadde svakheter. Eiendommen har fortsatt sol frem til rundt kl. 20.30, og soltimene sent på kvelden er normalt verdt noe mindre enn timene tidligere på ettermiddagen. Nemnda viste også til en tidligere sak der solen forsvant mye tidligere, kl. 16, og der avslaget ble satt til 300 000 kroner på en lavere kjøpesum.

Flertallet fastsatte prisavslaget til 300 000 kroner. Et mindretall mente det burde være 400 000 kroner, med utgangspunkt i kjøperens meglervurdering. Erstatningen på 4 000 kroner og forsinkelsesrente ble tilkjent av en enstemmig nemnd (§ 4-14).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en gjentatt opplysning om sol i markedsføringen kan gi krav, selv om opplysningen er vagt formulert. Det hjelper kjøper å ha spurt konkret før budet og å ha dokumentasjon, for eksempel bilder tatt på ulike klokkeslett.

Saken viser også at nemnda ikke bruker en fast prosentsats for solforhold. Beløpet avhenger av hvor stort avviket er, hva som fortsatt fungerer på eiendommen, og hvor gode meglervurderingene er.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 2006 ble solgt med sol til sen kveld, men uteplassene var uten sol fra rundt kl. 20.30.
• Nemnda mente kjøper hadde forventet mer, særlig etter en konkret SMS fra megler.
• Kjøper fikk delvis medhold: 300 000 kroner i prisavslag av 500 000 som var krevd, pluss 4 000 kroner i erstatning. Nemnda var delt.