Avvik ved el-anlegget i enebolig fra 1958: ikke medhold (FinKN 2025-420)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1958 med garasje fra 2018 og et anneks. Den ble solgt for 2,85 millioner kroner, og kjøper overtok i juni 2022. Salgsoppgaven kalte boligen pen og opplyste at det meste av strømanlegget var byttet mellom 2009 og 2019.

Tilstandsrapporten ga el-anlegget mørk TG 2 (tilstandsgrad 2, avvik som kan kreve tiltak). Den sa at det ikke lå noen samsvarserklæring (dokumentasjon fra en registrert elektriker på at anlegget er utført riktig), at det ikke var kjent hvem som hadde gjort arbeidene, og at en sikring løste ut når lyset utenfor garasjen ble slått på. Rapporten anbefalte en kontroll av en fagperson. Annekset var beskrevet som preget av ufagmessig arbeid, og garasjen som noe utradisjonelt bygget.

I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) opplyste selger at han ikke visste om samsvarserklæring og aldri hadde fått noen. Han opplyste også om lyset som slo ut sikringen, og at anlegget ikke var kontrollert.

Kjøper lot elektrikere undersøke anlegget. De fant 31 avvik som måtte utbedres. Blant dem var manglende jordforbindelse i stikkontakter, kabler som ikke var riktig festet eller skjøtet, kabelinnføringer som ikke var tettet, manglende kursfortegnelse og manglende dokumentasjon. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) i august 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 110 062 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrenter. Et pristilbud på utbedring lå på 106 649 kroner. Kjøper mente at anlegget var oppgradert av faglærte, og at det derfor ikke var å vente alvorlige feil kort tid etter. Kjøper viste også til at avvikene kunne være farlige for liv og helse, og at anlegget brøt offentlige krav etter § 3-2 tredje ledd.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar overfor kjøper), avviste kravet. Det viste til de mange risikoopplysningene, til TG 2 og til at kjøper var anbefalt en nærmere kontroll av en fagkyndig.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda kom til samme resultat. To forhold var sentrale.

Det første var at risikoen var belyst. El-anlegget hadde mørk TG 2, det var opplyst at samsvarserklæring manglet, og selger hadde nevnt feilen på garasjelyset. Kjøper var også anbefalt en kontroll. Det kunne derfor ikke komme som en overraskelse at det fantes avvik. Nemnda mente at kjøpers anførsler ikke stilte dette i et annet lys.

Det andre gjaldt de offentlige kravene i § 3-2 tredje ledd. Nemnda sa at ikke ethvert avvik fra forskriftene i en eldre bolig gir grunnlag for mangel. Avgjørende er om risikoen for forskriftsavvik var belyst for kjøper før salget. Det var den her, gjennom beskrivelsen av el-anlegget og TG 2. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om at arbeid er utført, ikke stopper advarslene i tilstandsrapporten. Når rapporten sier at samsvarserklæring mangler og at anlegget bør kontrolleres, kan kjøper ikke regne med at alt er i orden.

Den viser også at mange avvik ikke gjør saken sterkere av den grunn. Nemnda ser på hva som var varslet, og ikke bare på hvor mye som senere ble funnet.

Til sist viser saken at en el-kontroll før kjøpet er en måte å få avvikene frem i lyset på det tidspunktet kjøper fortsatt kan prise dem inn.

Kort oppsummert

• Elektrikere fant 31 avvik ved el-anlegget i en enebolig fra 1958, og kjøper krevde 110 062 kroner.
• Tilstandsrapporten hadde gitt mørk TG 2, sagt at samsvarserklæring manglet og anbefalt en kontroll.
• Nemnda ga selskapet medhold, og kjøper nådde ikke frem med kravet.