Mange påstander om feil i leilighet fra 1993: ikke medhold (FinKN 2024-503)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1993, solgt for 5 millioner kroner. Noen hvitevarer skulle etter en avtale før kontrakten følge med. Megleren skrev at de var brukte, men virket. Tilstandsrapporten ga innvendige overflater TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og vaskerommet TG 3 (store eller alvorlige avvik), med behov for totalrenovering. Ventilasjonen fikk TG 1, og el-anlegget «mørk» TG 2 med anbefaling om kontroll av elektriker. Rapporten oppga areal på loftet og sa at det ikke var påvist avvik ved rømningsvei. I egenerklæringen (selgerens skjema om det hun eller han kjenner til) opplyste selgeren blant annet om taklekkasje frem til 2014 og at det var uenighet om gjesteparkering.

Etter overtakelsen tok kjøperen opp mange forhold, blant annet en mørk flekk i stuetaket, fukt på vaskerommet, en treg el-billader, avvik ved el-anlegget, ventilasjon som sluttet å virke, defekt brannutstyr og hvitevarer, arealavvik og manglende rømningsvei på loftet, at utearealet var regulert til lekeplass og at det ikke fantes gjesteparkering.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 240 632 kroner for utbedringskostnader, og dessuten verditap på minst 100 000 - 200 000 kroner. Kjøperen mente at selgeren hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger, og at boligen avvek fra det som var avtalt og det en kjøper kunne vente (reglene om avtalt stand, forventet stand, opplysningsplikt og uriktige opplysninger, blant annet § 3-2 og § 3-7). Kjøperen mente at reklamasjonene var fremsatt i tide (§ 4-19).

Selskapet hadde boligselgerforsikringen. Det erkjente at manglende rømningsvei fra soverommet var en mangel, men bestred de øvrige forholdene. Det viste blant annet til risikoopplysningene om overflater og vaskerom, at lekeplassen fremgikk av vedtektene i salgsdokumentene, at hvitevarene ikke var en del av kjøpsavtalen, og at flere forhold var reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom etter en konkret vurdering til samme resultat som sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør), som først hadde behandlet saken. To ting var avgjørende.

For det første var det mangel ved noen forhold. Det gjaldt avvik ved el-billader, defekte brannvarslere og et gammelt pulverapparat, og manglende rømningsvei fra soverommet, som selskapet hadde erkjent. Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 70 000 kroner, etter fradrag for egenandelen på 10 000 kroner. Selskapet hadde altså selv erkjent ansvar og gitt kjøperen et tilbud i februar 2024. Nemnda ga ikke mer enn det selskapet allerede hadde erkjent, og derfor regnes utfallet som at kjøperen ikke fikk medhold i nemnda.

For det andre var det ikke sannsynliggjort mangel for de øvrige forholdene. Det gjaldt skjolder i stuetaket, fukt og mugg på vaskerommet, ventilasjonen, el-anlegget, hvitevarene, utearealet som lekeplass, arealavvik og manglende gjesteparkering. Nemnda mente at kjøperens klage til nemnda ikke stilte saken i et annet lys.

Nemnda gikk ikke nærmere inn på hvert enkelt punkt, men tiltrådte sekretariatets begrunnelse.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en lang liste med feil ikke gir en større erstatning i seg selv. Hvert forhold vurderes for seg, og for hvert må kjøperen sannsynliggjøre at det er en mangel. Forhold som var beskrevet i risikoopplysningene, eller som var synlige og opplyst i salgsdokumentene, fører sjelden frem.

Den viser også at en egenandel trekkes fra det som tilkjennes, og at prisavslag for mindre mangler ofte settes skjønnsmessig og lavt.

Kort oppsummert

• Kjøperen tok opp en lang liste med feil i en leilighet fra 1993 og krevde 240 632 kroner, i tillegg til verditap.
• Nemnda ga kjøperen ikke medhold utover det selskapet hadde erkjent, og prisavslaget ble satt til 70 000 kroner.
• Manglende rømningsvei, el-billader og brannutstyr var mangler. Fukt, ventilasjon, el-anlegg, areal og lekeplass var ikke sannsynliggjort.