Nedsunket torvtak på hytte fra 2003 med TG 1: ikke medhold (FinKN 2025-1198)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 2003, solgt for 4,45 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev en innholdsrik hytte med gjennomgående gode kvaliteter. I tilstandsrapporten fikk taktekkingen TG 1 (tilstandsgrad som viser bare normal slitasje og mindre avvik). Taket var tekket med knotteplast (plast med knotter som holder vann og fukt unna) og torv. Rapporten opplyste at taket bare var sett fra bakken. Takrennene hadde TG 2 med punktvise lekkasjer. Selgeren svarte nei på spørsmål om taklekkasje, fukt og arbeid på taket.

I juli 2024 la kjøperen merke til at torven noen steder hadde seget ned, slik at knotteplasten lå åpen for sollys. En skaderapport fant at plasten var råtnet og sprukket, og at avslutningene mot vegg og vindskier ikke var fagmessig utført. Rapporten sa at utbedringen kunne vente til våren uten vesentlig risiko for følgeskader. Kostnaden var beregnet til 30 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 20 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), etter egenandelen, og 14 954 kroner til takstutgifter, til sammen 34 954 kroner. Kjøperen mente at taket ikke bare trengte vedlikehold, men reparasjon av ødelagt tekking. Kjøperen mente også at selgerens takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger, siden taket lett kunne vært undersøkt med stige.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren), pekte på at torvtak har et større vedlikeholdsbehov enn andre tak. TG 1 betyr ikke perfekt stand, og det var opplyst at taket bare var besiktiget fra bakken. Selskapet mente også at det var reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda kom til samme resultat. Tre forhold veide tyngst.

For det første kan kjøperen vente forholdsvis god standard på en bygningsdel med TG 1, og det skal da mindre til før noe er upåregnelig. Men TG 1 gir ikke en berettiget forventning om perfekt tilstand. Kjøperen må regne med at det oppstår vedlikeholdsbehov etter overtakelsen, også for slike bygningsdeler.

For det andre er torvtak i sin natur krevende. Nemnda mente at boligens alder fra 2003 og at slike tak krever mer vedlikehold, må tas med i vurderingen av hva kjøperen kunne vente.

For det tredje var kostnaden moderat. Nemnda var enig med kjøperen i at avviket var en utførelsesfeil og ikke ren slitasje. Men etter en samlet vurdering lå det innenfor det kjøperen måtte forvente, og nemnda fant ingen mangel. Det var heller ikke grunnlag for ansvar for manglende eller uriktig opplysning (§ 3-7 og § 3-8). Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en god tilstandsgrad ikke fritar kjøperen fra å regne med vedlikehold. Type tak, boligens alder og størrelsen på utbedringen teller med. Små, punktvise reparasjoner av bygningsdeler som krever jevnlig stell, kan bli regnet som vanlig vedlikehold selv når det skyldes en utførelsesfeil.

Den viser også at det kan ha betydning for vurderingen at tilstandsrapporten opplyser at bare deler av bygningsdelen er undersøkt, for eksempel at taket er sett fra bakken.

Kort oppsummert

• Torven på taket til en hytte fra 2003 hadde seget ned, og knotteplasten lå åpen for sollys.
• Taket hadde TG 1, men nemnda mente at et torvtak krever mer vedlikehold, og at kostnaden var moderat.
• Kjøperen fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet på 34 954 kroner.