Varmepumpe med TG 1 sviktet i kulde: delvis medhold (FinKN 2024-651)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2014 på Østlandet, solgt for 9 400 000 kroner i august 2022. Tilstandsrapporten beskrev boligen som å ha god standard, og varmesentralen (varmepumpen) og det vannbårne varmeanlegget fikk begge TG 1 (ingen eller bare mindre avvik) uten merknader. Kjøperen overtok 1. oktober 2022.

Den 18. november 2022 ringte kjøperen og reklamerte (meldte fra om en feil) på varmepumpen. Et serviceselskap mente at kjølemodulen ikke virket som den skulle og at kjølesystemet lakk. Varmepumpen fungerte bra når det ikke var veldig kaldt, men stoppet når det ble minusgrader. Da gikk anlegget på nødløsning med strøm, som ga høyere strømregninger.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde utbedringskostnadene, med et estimat på 172 021 kroner for en ny varmepumpe, pluss kostnader for fjerning og installasjon.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til en takstmann som hadde testet varmepumpen i om lag femten minutter og ikke fant feil, bortsett fra en lekkasje på kondensavløpet som kostet 5 625 kroner å utbedre. Selskapet mente at komponenter som ekspansjonsventilen er vanlig vedlikehold på et anlegg fra 2014. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga først selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til at det var en mangel, men under tvil. Tre forhold veide tyngst.

For det første mente nemnda at kjøperen hadde vist mer enn kondensavløpet. Serviceselskapet hadde funnet at ekspansjonsventilen i kjølemodulen var ødelagt, og at reparasjonen ville koste 11 000 til 15 000 kroner. Sammen med kondensavløpet, og med det laveste anslaget, ble kostnaden 16 625 kroner.

For det andre ga tilstandsrapporten anlegget TG 1 uten merknader. Kjøperen kunne derfor forvente at det fungerte, selv om nemnda var enig i at et anlegg fra 2014 må ha noe vedlikehold (§ 3-2).

For det tredje la nemnda vekt på at kjøperen hadde beskrevet at anlegget ikke virket når det ble kaldt. Det var noe annet enn ordinært vedlikehold.

Kostnaden var ikke spesielt høy, men avviket var større enn kjøperen kunne regne med. Etter fradrag for egenandelen (§ 3-1 og § 4-12) ble prisavslaget 6 625 kroner. Kjøperen fikk delvis medhold, langt under kravet på 172 021 kroner, fordi nemnda ikke godtok kravet om ny varmepumpe. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 1 uten merknader gir deg et sterkt utgangspunkt, selv når anlegget er en del år gammelt. Den viser også at du må dokumentere hva som faktisk er galt. En anbefaling om å bytte hele anlegget veide lite når en annen fagperson ikke fant feil, mens en konkret feil med en oppgitt pris ble godtatt. Det du får dekket, er kostnaden for å rette feilen, ikke nødvendigvis en ny enhet.

Kort oppsummert

• Varmepumpen i en enebolig fra 2014 hadde TG 1, men sluttet å virke i kulde etter overtakelsen.
• Nemnda mente under tvil at det var en mangel, men godtok bare kostnaden for å bytte ekspansjonsventilen og utbedre kondensavløpet.
• Kjøperen fikk delvis medhold: et prisavslag på 6 625 kroner mot et krav på 172 021 kroner.