Mislykket pipe-rehabilitering i rekkehus: delvis medhold (FinKN 2024-889)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus på Østlandet fra 1969, solgt for 3 615 000 kroner i januar 2023. Kjøperen overtok 28. april 2023. Selger hadde eid boligen siden 1976 og bodde der i 46 år. Selger var blitt enkemann, og salget ble håndtert av en fullmektig.

Tilstandsrapporten var full av forbehold. Vinduene fikk TG 2 (vesentlige avvik) og var fra 1988 og 1970. Rapporten sa at enkelte vinduer var vanskelige å åpne, og at kondens kunne ha gitt fuktskader i treverket. Pipe og ildsted fikk TG 2. Rapporten sa at det var pipeløp i boligen med parafinovn i stua, men at ildsted og pipe ikke var vurdert eller røykprøvd. Vaskerommet var fra byggeåret og fikk TG 3. Vannledningene i kobber fikk TG 2 og var i hovedsak fra byggeåret. I egenerklæringen svarte selger nei på spørsmål om feil ved ildsted, skorstein og pipe.

Etter overtakelsen fant kjøperen tre feil. Da han skulle montere ny peisovn i august 2023, viste pipeløpet seg å ha en tidligere rehabilitering som var mislykket. En vinduskarm var råteskadet, og hovedstoppekranen kunne ikke stenges. Han reklamerte 31. august 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 128 438 kroner, med forsinkelsesrente. Tallene bak var omtrent 102 500 kroner for pipa, 22 500 kroner for vinduet og 4 250 kroner for stoppekranen. Kjøperen viste til en feierrapport fra 2015 som påpekte feilmontering, og mente selger måtte kjenne til den.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at selger ikke hadde opplevd problemer, at rapporten var sendt til borettslaget og at boligen var gammel. Alle de tre delene var dessuten omtalt med TG 2 eller TG 3.

Hva nemnda la vekt på

Vinduet og stoppekranen var ikke mangler. En kjøper må regne med fuktskader og utskiftningsbehov på vinduer fra 1988 med TG 2. Om stoppekranen var det opplyst at vaskerommet var fra byggeåret og trengte oppgradering, og at vannledningene var gamle og nær slutten av levetiden. Da er en gammel kran som svikter, påregnelig.

Pipa var en mangel, under tvil. Nemnda fant ikke at selger hadde kjent til feilen på en måte som ga ansvar for opplysningssvikt (§§ 3-7 og 3-8). Men den mente at slitasje og alder var påregnelig, mens en feilmontert rehabilitering fra 2015 ikke var det. Stålrøret var kortere enn pipa, og det var ikke opplyst om noen oppgradering. Nemnda kalte saken et grensetilfelle og landet under tvil på mangel (§ 3-2).

Utmålingen. Prisavslaget bygger på tilbudets pris for å fjerne rehabiliteringsrørene, minus kjøperens egenandel (§ 3-1 fjerde ledd). Resten av arbeidet på pipa var utbedring av alder og slitasje, og var ikke med. Prisavslaget ble dermed bare en liten del av kravet (§ 4-12), med forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 2 og TG 3 på gamle deler gjør det vanskelig å få medhold når de går i stykker. Det som skiller pipa fra kranen og vinduet, er at en feil utført rehabilitering ikke følger av alder.

Den viser også at bare den delen av kostnaden som gjelder selve mangelen, gir prisavslag. Resten regnes som ordinær utskiftning av gamle deler. Til slutt er det verdt å merke seg at en feierrapport sendt til borettslaget ikke uten videre gjorde selger ansvarlig for å opplyse om den.

Kort oppsummert

• Pipa, stoppekranen og vinduet i et rekkehus fra 1969 ble reklamert. Bare pipas mislykkede rehabilitering fra 2015 var en mangel.
• Vinduet og kranen var påregnelige ut fra alder og tilstandsgrader.
• Kjøperen fikk delvis medhold, men bare et lite prisavslag av kravet på 128 438 kroner. Avgjørelsen var enstemmig.