Kjellervegger som bulte i dødsbo fra 1979: ikke medhold (FinKN 2025-530)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Troms fra 1979, solgt for 1,6 millioner kroner. Salget skjedde før visning og før det fantes salgsoppgave. Boligen var et dødsbo, solgt ved fullmakt fra arvingene, som ikke hadde bodd der. Tilstandsrapporten ga flere bygningsdeler TG 3 (strakstiltak nødvendig), blant annet drenering, rom under terreng, elektrisk anlegg og vaskerom. Rapporten opplyste om fukt i kjelleren og anslo kostnader til 100 000 til 300 000 kroner for både drenering og rom under terreng. Den nevnte at veggen i kjelleren hadde dampsperre innvendig, noe som gir forhøyet risiko for fukt, og at underetasjen ikke bar preg av god håndverksmessig utførelse. Grunnmuren fikk TG 2 og TG IU, med enkelte skråriss av ukjent årsak. I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) sto det at det hadde vært fukt i ett soverom.

Kjøperen overtok 1.3.24 og oppdaget at kjellerveggene bulte og var skjeve. To takstmenn beskrev skadene. Den ene mente jordtrykk og press fra tele trolig var årsaken. Den andre fant en vegg som bulte kraftig innover og en sprekk i gulvet der en tommestokk gikk ned omkring 10 cm.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 722 940 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for oppgraving av utsiden av muren og murerarbeid, og 128 864 kroner i erstatning for advokatkostnader, i tillegg til forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selgers takstmann burde ha oppdaget og beskrevet det større skadeomfanget, og at boligen var i dårligere stand enn forventet.

Anticimex, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selskapet mente risikoopplysningene var tilstrekkelige, siden kjeller og drenering hadde TG 3 og grunnmuren TG 2. Selskapet mente også at eventuelle mangler i opplysningene uansett ikke hadde påvirket avtalen. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda kom til samme resultat. Kjøperen nådde ikke frem.

Hva nemnda la vekt på

Tydelige advarsler. Nemnda mente kjøperen måtte regne med at kjelleretasjen og dreneringen hadde et stort utbedringsbehov, og at det mest sannsynlig ville komme større kostnader i kjøperens eiertid. Det samme gjaldt grunnmuren, der rapporten hadde nevnt skråriss.

Ingen mangel. Med de risikoopplysningene som ble gitt ved salget, hadde ikke kjøperen sannsynliggjort et krav etter §§ 3-2 og 3-7, jf. § 3-8. Det gjelder både spørsmålet om boligen var i dårligere stand enn forventet, og spørsmålet om selger eller takstmannen hadde gitt for lite informasjon.

Selskapets dokumentasjon. Kjøperen hevdet at selskapet ikke hadde hatt fagfolk på befaring, og at de derfor ikke kunne tillegges vekt. Nemnda mente at når kjøperen ikke hadde sannsynliggjort noe krav, hadde selskapet ingen ytterligere plikt til å dokumentere.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 3 på kjeller og drenering, sammen med kostnadsanslag og opplysninger om fukt, gir kjøperen en tung risiko å bære. Når rapporten allerede advarer om alvorlige forhold, er det vanskelig å få medhold for at skadene ble verre enn ventet, selv om beløpet er stort. Dødsbo og lav pris gjør forventningene lavere.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 722 940 kroner etter at kjellerveggene bulte i en enebolig fra 1979 som var solgt for 1,6 millioner kroner.
• Rapporten hadde gitt kjeller og drenering TG 3 og opplyst om fukt og kostnader.
• Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag eller advokatkostnader.