Lekkasje fra eldre bad i leilighet fra 1965: ikke medhold (FinKN 2024-804)

Hva saken gjaldt

Leiligheten var oppført i 1965 og ble solgt for 2,25 millioner kroner ved kjøpekontrakt i januar 2023. Tilstandsrapporten beskrev det meste i boligen som gammelt og la til at kjøperen måtte regne med flere tiltak fremover. Det var utført arbeid på badet etter byggeåret, men på ukjent tidspunkt.

Badet fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på nesten alle punkter. Sprekk i flis på gulvet fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik). Rapporten sa at overflatene hadde nådd forventet levetid, at fallet til sluk ikke tilfredsstilte dagens krav, og at fuktsikringen snart måtte oppgraderes. Det ble ikke tatt hull i veggene for å måle fukt, fordi veggene i dusjsonen var av betong. I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) skrev selger at hun kjente til en sprekk i flis, og at hun ikke visste om arbeid på våtrom.

Under oppussing kort tid etter overtakelsen fant kjøperen fuktskader i kjøkkengulvet. Årsaken ble funnet i badet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 207 149 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til forsinkelsesrente. To rapporter fra byggefirmaer mente at badet manglet synlig membran (tettesjikt mot vann) og var utett, og at det burde ha fått TG 3. Kjøperen mente at boligen dermed avvek fra det hun kunne vente, at selger hadde brutt opplysningsplikten, og at takstmannen ikke hadde målt fukt slik forskriften krever.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at badet var opplyst å være gammelt og utlevd, og at det uttrykkelig sto at badet snart måtte oppgraderes. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat som selskapet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets begrunnelse. To forhold var avgjørende.

For det første badets alder. Boligen var 58 år ved salget. Siden det ikke var opplyst om noen oppgradering av badet, måtte kjøperen regne med at badet kunne være omtrent like gammelt som boligen. Badet så også gammelt ut på bildene i salgsprospektet. Da var det påregnelig at hele badet måtte skiftes på kort sikt, og at det kunne skjule seg skader etter alder og slitasje (§ 3-2). Det hjalp ikke at det ikke ble funnet fukt under befaringen.

For det andre rådet i rapporten om å sette inn dusjkabinett. Nemnda var enig i at formuleringen var uheldig, men mente den var en midlertidig løsning i påvente av renovering. Den gjorde ikke en snarlig oppgradering mindre påregnelig.

Nemnda tok ikke stilling til om tilstandsrapporten var gyldig. Den mente at forholdene uansett var påregnelige, og at opplysningene ikke hadde påvirket kjøpet slik at det ble en mangel etter §§ 3-7 og 3-8. Nemnda fant heller ikke at selger hadde gitt en uriktig opplysning. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at alderen på badet veier tungt. Er boligen gammel og badet ikke er dokumentert oppgradert, må kjøperen regne med at badet kan være fra byggeåret. Da er skader etter alder og slitasje noe kjøperen må forvente, også når tilstandsrapporten ikke fant fukt.

Tilstandsgraden i rapporten og kommentarene om at noe snart må gjøres, teller med. En anbefaling om å oppgradere kan trekke mot at skadene var påregnelige.

Kort oppsummert

• Leiligheten var fra 1965, og badet hadde ukjent alder og var utlevd ifølge rapporten.
• Nemnda mente kjøperen måtte regne med å måtte bytte badet og med skader etter alder.
• Kjøperen nådde ikke frem med kravet på 207 149 kroner, og selskapet fikk medhold.