Lekkasje fra bad i leilighet fra 1940: ikke medhold (FinKN 2025-593)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1940 sentralt på Østlandet, solgt for 4,8 millioner kroner ved kontrakt av 5.3.24. Det ble opplyst at badet var totalrenovert av faglærte i 2008. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger at arbeidet, også tettesjikt og sluk, var utført forskriftsmessig, men på spørsmål om dokumentasjon var svaret «Ja, sannsynligvis. Vet ikke».

Tilstandsrapporten ga de fleste delene av badet TG 1 (ingen funksjonssvikt). Vannrør, membran og tettesjikt, avløpsrør og deler av sanitærutstyret fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Om tettesjiktet sto det at restlevetiden var usikker og at rommets lekkasjesikkerhet ikke kunne verifiseres. Avløpsrørene hadde passert anbefalt brukstid. Hulltaking (måling inne i veggen) ble ikke gjort fordi veggene var av mur og betong.

Omtrent tre måneder etter overtakelsen fikk kjøperen beskjed om drypp fra badet ned til naboen under. En skaderapport konkluderte med at utett membran og en lekkasje ved toalettets soilrør var årsaken. Utbedringen ble anslått til 191 875 kroner, og rapporten kostet 13 400 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 191 875 kroner og dekning av 13 400 kroner i takstutgifter. Kjøperen mente lekkasjen måtte ha vært der før overtakelsen, at badets tilstand ikke stemte med opplysningene, og at selger hadde gitt uriktige opplysninger om dokumentasjon.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, viste til at badet var gammelt og at det var gitt konkrete risikoopplysninger (opplysninger om svakheter som gjør at kjøper må regne med utbedringer) om tettesjiktet. Selger opplyste at lekkasjen var totalt ukjent.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at det ikke var en mangel, og nemnda tiltrådte det etter en samlet vurdering. Nemnda la vekt på to ting.

For det første at risikoopplysningene om badet var forholdsvis sterke. Lekkasjen kom fra utett membran og tettesjikt, og det var akkurat dette rapporten hadde advart om. Også at lekkasjen delvis skyldtes soilrøret, lå innenfor det påregnelige, siden avløpsrørene også hadde TG 2.

For det andre badets alder. Badet var fra 2008. Kjøperen måtte regne med at oppgraderinger av delene som sikrer tettheten, kunne bli nødvendige.

Kjøperen hadde anført at skaden fantes ved overtakelsen. Det ble ikke sett som avgjørende, for spørsmålet er om forholdet avvek fra det kjøperen kunne forvente ut fra opplysningene. Nemnda fant heller ikke at det var en mangel etter § 3-8. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et bad kan ha nylig renovert utseende og likevel få TG 2 på deler som ikke synes, som tettesjikt og rør. Da regner nemnda lekkasjer som en påregnelig risiko, selv om lekkasjen oppdages tidlig etter overtakelsen. At skaden fantes ved overtakelsen, er ikke nok. At selger var usikker på dokumentasjon, ga heller ikke grunnlag for et krav her.

Kort oppsummert

• Kjøperen fikk lekkasje fra et bad fra 2008 i en leilighet fra 1940 og krevde 191 875 kroner.
• Tettesjiktet og avløpsrørene hadde TG 2 på grunn av alder og usikker restlevetid.
• Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperen nådde ikke frem.