Lukt fra sluk i bad i leilighet fra 1967: delvis medhold (FinKN 2024-1032)

Hva saken gjaldt

Boligen var en 1-roms leilighet oppført i 1967, solgt for 4,06 millioner kroner i 2023. Salgsoppgaven beskrev et pent, flislagt bad fra 2006/2007. Tilstandsrapporten ga sluk, membran og tettesjikt TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den påpekte også at mindre enn halvparten av levetiden var igjen, og at en full rehabilitering var nødvendig for å lukke avviket.

Dagen etter overtakelsen kjente kjøper sterk lukt på badet. Et deksel over sluket, som selger hadde vist frem, hadde løsnet og lot seg ikke feste. Fagfolk fant senere at det var boret hull i vannlåsen på sluket. En plate som var festet over hullet, hadde løsnet over tid, slik at lukt fra avløpet slapp inn.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 328 539 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). I tillegg krevde kjøper erstatning for utgifter til midlertidig bolig, 90 000 kroner, og for juridisk hjelp, sammen med rente. Kjøper mente hele badet måtte rehabiliteres, fordi flere fagfolk frarådet en lokal utbedring.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, erkjente at det var en mangel. Det mente likevel at prisavslaget måtte bygge på en lokal utbedring av sluket. Et pristilbud for dette lå på 50 000 kroner. Hvis nemnda la en full rehabilitering til grunn, mente selskapet at det måtte gjøres et stort fradrag på 50 til 70 prosent. Selskapet mente også at det ikke var grunnlag for erstatning.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde allerede gitt kjøper delvis medhold. Nemnda sluttet seg til det på tre punkter.

For det første kunne badet ikke repareres lokalt på en forsvarlig måte. Flere sakkyndige uttalelser sa det samme. Selskapets egen takstmann gjorde bare vurderingen av sluket isolert.

For det andre var fradraget riktig. Badet var gammelt, og gulv, sluk, membran og tettesjikt hadde TG 2. Da er det rimelig at kjøper selv bærer en del av kostnaden ved et nytt bad, siden kjøper får et bad med lengre levetid. Prisavslaget ble derfor 140 000 kroner.

For det tredje ble erstatningen delt. Mangelen lå utenfor selgers kontroll, og da gir loven ikke erstatning for kjøperens tap. Utgiftene til midlertidig bolig ble derfor ikke dekket. Selskapet måtte likevel dekke kjøpers utgifter til juridisk hjelp, satt til 35 000 kroner, fordi det hadde avslått kravet i strid med uttalelsene som lå på bordet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en erkjent mangel ikke avgjør beløpet. Tvisten flyttes til spørsmålet om hva som er en forsvarlig utbedring. Når flere fagfolk mener en lokal reparasjon ikke holder, veier det tungt.

Den viser også at et gammelt bad gir et fradrag. Jo eldre badet er, og jo dårligere tilstandsgrad, desto mer av kostnaden må kjøper regne med å bære selv.

Til slutt viser saken at følgekostnader som midlertidig bolig ikke dekkes automatisk. De må ha en egen rettslig begrunnelse.

Kort oppsummert

• Kloakklukt fra sluket i et bad fra 2006/2007 i en leilighet fra 1967. Selskapet erkjente mangelen.
• Nemnda mente lokal utbedring ikke holdt, men trakk fra for at kjøper fikk et nyere bad. Prisavslaget ble 140 000 kroner.
• Kjøper fikk delvis medhold. Erstatning for midlertidig bolig ble avslått.