Små kjellervinduer og parkslirekne i enebolig: ikke medhold (FinKN 2026-334)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1981, solgt for 12 millioner kroner. Kjelleren var pusset opp og gjort om til en utleiedel med egen inngang. Salgsoppgaven fortalte at kjellerstuen var godkjent for varig opphold, og at det forelå ferdigattest fra 2023. Samtidig sto det at godkjente tegninger ikke stemte med dagens bruk, og at rommene i kjelleren avvek fra tegningene.

Tilstandsrapporten var enda tydeligere. Den svarte ja på om det var avvik ved rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde. Kjelleretasjen hadde bare én rømningsvei via ytterdør, og opp i første etasje regnes ikke som godkjent rømning. Vinduene i kjelleren var likevel gitt TG 1. Selger opplyste i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) at hun selv hadde gjort deler av tømrerarbeidet i kjelleren.

Etter overtakelsen fant kjøperne at vinduene hadde en åpning på 45 centimeter i høyden, mens byggesøknaden oppga 60 centimeter. Året etter oppdaget de at det vokste parkslirekne, en svartelistet og invaderende plante, på tomten.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende utbedringskostnadene, med forsinkelsesrenter. Et takstfirma anslo utbedringen til til sammen 173 750 kroner, og utryddelse av parkslirekne til 21 250 kroner. Kjøperne mente at ferdigattesten og beskrivelsen av kjellerstuen som soverom fikk det til å høres ut som om rømningsveien var i orden. De mente også at brudd på offentlige byggekrav var en mangel, og at parkslirekne ikke var påregnelig.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at forholdene var synlige på visningen og tydelig beskrevet i rapporten. Selskapet mente også at det var reklamert for sent (§ 4-19), og at selger ikke visste hva slags plante det var før kjøperne fortalte det.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Tre forhold veide tyngst.

For det første var kjøperne varslet om kjelleren. At tegningene ikke stemte, at rommene avvek, at det var avvik ved rømningsveien, og at selger hadde gjort noe arbeid selv, gjorde det påregnelig at det kunne trengs utbedringer for at utleiedelen skulle bli godkjent. Nemnda kunne ikke legge til grunn at megler hadde sagt noe annet på visningen.

For det andre gir ikke ethvert avvik fra offentlige krav grunnlag for en mangel (§ 3-2 tredje ledd). Det avgjørende er om risikoen for slike avvik var belyst før salget. Nemnda fant at den var det, og at takstmannen hadde fulgt reglene.

For det tredje gjaldt parkslirekne. Kjøperne hadde før overtakelsen sett planten på nabotomten og visste at den var svartelistet. Da var det ikke uventet at den kunne spre seg. Forekomsten var begrenset, kostnaden lav, og planten påvirket knapt bruken av tomten. Nemnda fant ikke grunnlag for en mangel etter § 3-2 eller § 3-7, og tok derfor ikke stilling til om reklamasjonen var sendt i tide. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et positivt ord som «ferdigattest» ikke avgjør alene. Nemnda leser hele opplysningsbildet, og står det et konkret avvik i tilstandsrapporten, er det dette som teller.

Den viser også at kjøpere som selv har sett en plante på nabotomten, må regne med at den kan finnes hos dem. Og den viser at nemnda tar hensyn til hva som ble sagt muntlig, men at det er selgeren som må bevise hva som ble sagt på visningen.

Kort oppsummert

• For små kjellervinduer som rømningsvei og parkslirekne på tomten i en enebolig fra 1981.
• Salgsdokumentene hadde varslet om avvik i kjelleren, og parkslirekne var begrenset og billig å fjerne.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperne nådde ikke frem med kravet.